Что следует знать о «хрущевках»?
Для граждан, вступивших в сознательную жизнь в 60-70-е годы, понятие «хрущевка» является символом целого исторического периода. Немало такого жилья продолжает эксплуатироваться и в наши дни. О его особенностях нам лучше всего расскажут специалисты АН Владис.
Немного истории
Своим названием указанное жилье обязано одному из советских руководителей, а именно Н.С. Хрущеву. С задачей обеспечения трудящихся недорогим жильем он справился довольно успешно. Применение цельных железобетонных стен и даже готовых санузлов позволяло вести строительство ударными темпами. Строителям оставалось лишь собрать готовую многоэтажку. Кроме панельных хрущевок успешно возводились кирпичные, блочные и прочие типы зданий. Миллионы семей становились жителями малогабаритных квартир, обладающих стандартным набором удобств.
Хрущевки и их «минусы»
В сравнении со сталинскими зданиями или дореволюционными домами хрущевки считались менее комфортными. Речь шла о небольшой площади помещений и низкой звукоизоляции. Сказывались и высокие темпы строительства – число недоделок было громадным. Устранение имеющихся проблем отнимало жильцов уйму времени. Со временем площади «хрущевских» квартир росли, а недочеты успешно устранялись. Кухни с 6 кв.м. росли до 12 кв. м., а сами квартиры оснащались застекленными лоджиями.
Как малогабаритные апартаменты решили жилищную проблему
Лишенное архитектурных изысков жилье предусматривало:
- Прихожую, снабженную удобной кладовкой;
- Совмещенный санузел;
- Жилые комнаты (в разном количестве);
- Кухню со встроенным холодильником, охлаждавшимся естественным способом.
Чтобы проживание в многоэтажке стало еще более удобным, в цокольном этаже гражданам выделялось дополнительное помещение (под погреб либо кладовую).
Жизнь в «хрущевке» — тепло или холодно?
Мнение о холоде в хрущевских квартирах не является беспочвенным. Хуже всего дело обстояло с сериями ОД и ГИ. Такие здания имели массу проблем с герметичностью (особенно угловые квартиры и трехсторонние). Печально известна и самая экономная серия зданий – 1-335. Вследствие постоянной экономии бетона стены многоэтажек просто трескались. Жителям не помогал никакой ремонт. Попытки утеплить квартиру изнутри также не давали ожидаемого результата. В итоге подобные здания шли под снос в первую очередь.
Серии домов
Архитекторы не прекращали экспериментировать с малогабаритным жильем и создали более 10 серий зданий. Наиболее популярными считаются:
- К-7. Пятиэтажки, сооружаемые по французскому проекту, снабжались раздельными санузлами, увеличенными кухнями и изолированными комнатами. Однако к шумо- и теплоизоляции по-прежнему оставалась масса претензий;
- 1-335. Самая доступная из серий, пущенная в строй в 1956 году. Дома такого типа практически исчезли из крупных городов;
- 1-464. Низкая себестоимость указанных зданий обеспечила их массовое строительство. С тепло/шумо/виброизоляционными недостатками жителям оставалось лишь смириться. В Москве этим многоэтажкам присваивали индекс 1605/AM-5;
- 1-438. Эти бескаркасные постройки сооружались из шлакоблоков или же кирпича. Для заливки фундамента использовался бутовый цемент. Серия насчитывала сразу несколько модификаций: 438-5; 438-6, 438-8;
- 1-447. Одна из успешных серий, обладавшая достойными тепло- и звукоизоляционными качествами. Строительство велось из силикатного (красного) кирпича. В качестве внутренних перегородок использовались фанерные листы, что исключало последующую перепланировку. А вот размеры комнат здесь были уж слишком маленькими.
Кстати, из-за высокой долговечности серию до сих пор не сносят;
Возможна ли перепланировка «хрущевки»
Перепланировка хрущевского жилья является вполне доступным делом. Можно без труда изменить число комнат и полностью реконструировать санузел. Из проходной комнаты легко получится изолированная, а из кухни и гостиной – одна комфортная столовая. Обилие технологий и материалов позволит преобразить унылую хрущевку до неузнаваемости. Чтобы в будущем избежать конфликтов с уполномоченными органами, реальную планировку приобретаемого жилья лучше сверить с данными паспорта.
Что учесть при покупке квартиры на вторичке?
Существует продолжительный перечень неудобств, изменить которые не удастся никакому ремонту. Речь идет о низких потолках, высота которых редко превысит 2,5 метра. От подвесных люстр или объемных светильников вам точно придется отказаться. Лестничные марши отличаются своей узостью, а сами дома – полным отсутствием лифтов. Значит, с транспортировкой мебели и бытовой техники обязательно возникнут проблемы. Масса вопросов возникает к электропроводке, изношенным водопроводным и канализационным сетям. Присутствие проходных (смежных) комнат также вызывает нарекания.
Стоит ли покупать «хрущевку»
Несмотря на присутствие многих недостатков, приобретение вторичной хрущевки может оказаться довольно выгодным. Речь идет не только о низкой стоимости самой недвижимости. Располагаются данные дома в хорошо обжитых районах, обладающих отлично развитой инфраструктурой. Для одинокого человека или студента такой вариант может оказаться наиболее выгодным.
Главное, заблаговременно выяснить статус дома. Ведь в скором будущем его могут попросту снести. Не помешает и подсчитать сумму, необходимую для выполнения ремонта.
Интересные статьи:
- Как не переплатить при покупке квартиры — статья
- Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке — статья
- Советское жилье или новостройки: что лучше — статья
- Как безопасно купить квартиру с непогашенными долгами по ЖКХ — статья
- Вторичное жильё — статья
- Покупка квартиры с мебелью — статья
Автор: Карина Попкова
Последнее время мы иногда встречаем мнения людей, которые считают что квартиры в старых кирпичных « хрущевках» и «брежневках» — это выгодная инвестиция. Они аргументируют свое мнение тем, что эти дома теплые и имеют хорошую звукоизоляцию, расположены в зеленых районах и в них мало квартир. Мы решили разобраться в этом вопросе и спросить риэлтеров, настолько ли хороши квартиры, построенные при Хрущеве и Брежневе?
Как правило, кв. м в таких квартирах стоит не так уж и дешево, но за счет небольших площадей квартир итоговые цены получаются довольно доступными. Можно ли рассматривать приобретение таких квартир как перспективную инвестицию, отвечают эксперты рынка недвижимости.
Наталья Комар, руководитель группы, риэлтер АН « Мольнар Сити Центр »:
— Ни в коем случае не хотелось бы обидеть уважаемых собственников « хрущевок», но в их жизни есть свои плюсы и минусы. Напомню, что их отличительной особенностью являются: небольшая площадь, зачастую совмещенный санузел, проходные комнаты.
« Хрущевки» являются своеобразной разменной монетой на рынке недвижимости. Для тех, кто хотел бы больше, но пока может себе позволить только это. Основное достоинство таких квартир — это их доступность. Малый метраж делает их популярными среди ограниченных в средствах покупателей. Безусловно, кирпичные « хрущевки» обладают лучшими эксплуатационными характеристиками, чем такие же квартиры в панельных или блочных домах. Однако, и они не вечны. Поэтому покупка « хрущевки» в кирпичном доме — это компромисс или промежуточный этап в жизни.
« Хрущевки», как правило, имеют спокойные, зеленые дворы. Небольшое количество квартир в доме также позволяет иметь более комфортную среду проживания, чем предлагают крупные жилые комплексы в 500−1000 квартир. Я бы сказала, что это разные стили жизни.
Существуют попытки застройщиков строить квартиры аналогичного метража. Но выходит не так уютно. Новые квартиры-студии больше похожи по планировке на гостиничные номера, поскольку в «хрущевках», как минимум, два окна, а в новых малометражных квартирах — одно.
Еще одно неоспоримое достоинство « хрущевок» — это месторасположение. Как говорится, хочешь жить в центре города — купи себе квартиру на окраине и подожди пятьдесят лет. Это именно тот случай.
Ресурс « хрущевок» еще далеко не исчерпан, запас прочности присутствует. Специалисты осторожно говорят, что при правильной эксплуатации такие дома простоят еще несколько десятков лет. Но, на мой взгляд, осенью « хрущевки» могут застать нарастающие проблемы с ветшанием балконов, которые в наибольшей степени подвержены внешней стихии.
Через 5−10 лет будет дорожать то, чего больше не смогут строить в силу отсутствия свободных территорий, то есть квартиры улучшенных характеристик в «правильном» месте, там, где есть парк или зона отдыха, водная система, хорошая инфраструктура, живописные виды из окон. Таких мест немного. Вот они и будут дорожать, но это никак не «хрущевки» и «брежневки».
Анна Располина, бизнес-аналитик группы компаний « Мольнар»:
— Агентства недвижимости при работе с клиентами часто сталкиваются с такой проблемой, как переоценка старого фонда. По факту, все больше людей от него отказываются. Сегодня интерес людей к первичному рынку однозначно выше, чем ко вторичному. Эта тенденция вряд ли изменится. Кроме того, часто бывает, что при покупке квартиры в старом доме приходится менять все коммуникации, в результате чего квартира может обойтись значительно дороже первоначальной стоимости.
Исходя из анализа реализованного спроса, то есть сделок, проведенных в Минске, старый фонд становится все менее востребованным. Например, если еще зимой 2015 года спрос на новостройки рос, однако был ниже, чем на «хрущевки», то начиная с марта 2015 года сделки по новостройкам 2012−1015 гг. постройки стали превалировать.
Квартиры в новостройках привлекательны с точки зрения инвестиций. Даже сейчас, когда мы наблюдаем на рынке падение цен по всем сегментам жилой недвижимости, темпы падения стоимости кв. м в новостройках ниже, чем в «хрущевках». Это подтвердят следующие данные: в период с февраля по июль 2105 года цена на «хрущевки» снизилась на 18,2%, в то время как на новостройки на 11,8%. Причем, речь идет о цене сделок, а не предложений.
Спрос на «хрущевки» еще есть, так как большая часть населения сейчас не платежеспособна в силу макроэкономических обстоятельств, а решать квартирный вопрос нужно. Поэтому, многим покупателям ничего не остается, кроме как купить более дешевый вариант — жилье в старом фонде. Но если мы говорим о недвижимости, как о вложении средств, инвестиции с целью получения дохода в дальнейшем, то «хрущевка» не является хорошим вариантом, даже если квартира находится в аккуратном кирпичном доме, расположенном в историческом центре города. Почему? Потому, что к тому времени, когда собственник решит продать эту квартиру, рынок будет перенасыщен разнообразными предложениями просторных, новых, качественных квартир с развитой сопутствующей инфраструктурой.
Нужно учитывать, что через какое-то время на рынке поменяется целевая аудитория. В качестве покупателей будет выступать молодое поколение « Y » со своими вкусами, предпочтениями, приоритетами. Их стиль жизни: быть активными, не сидеть дома, придумывать развлекательные программы на вечер; они очень ценят свое время и удобство. Для них не принципиально иметь квартиру в историческим центре г. Минска, они хотят жить там, где есть гипермаркеты, развлекательные заведения, спортивные комплексы Такие покупатели скорее предпочтут квартиру в микрорайоне Лебяжий, чем « хрущевку» напротив парка им. Горького с видом на реку Свислочь.
Если рассматривать недвижимость как инвестицию, то нужно учитывать ее ликвидность, поскольку это одно из основных свойств объектов недвижимости. В сегодняшних реалиях « хрущевки» неликвидны. Их невозможно продать быстро по рыночной цене. Цены на квартиры в старом фонде не будут расти при любых экономических условиях.
Однокомнатные квартиры небольшой площади традиционно считаются самым ликвидным товаром на рынке недвижимости. Причем бурный рост цен еще больше подогрел спрос на них. Правда, выбор сужается – на смену сносимым пятиэтажкам приходят современные дома с не столь тесными квартирами. Какое будущее ждет привычное малометражное жилье? Что можно купить сегодня при ограниченном бюджете?
ЦК отменил излишества
История массового жилищного строительства в стране началась в 1956 году. Тогда были подписаны два эпохальных постановления ЦК «О развитии жилищного строительства в СССР» и «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», благодаря которым граждане получили возможность въехать в малогабаритные квартиры.
Эти постановления кардинально изменили облик советских домов. На смену помпезным дворцам сталинской эпохи пришло дешевое массовое жилье. К числу излишеств были отнесены практически все элементы так называемой сталинской архитектуры – портики, арки, шпили, скульптуры. Более того, в постановлении было сказано о том, что «недопустимо завышение площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений».
Перед архитекторами поставили задачу взамен «дворцов» к сентябрю 1956-го разработать типовые проекты максимально доступного жилья: с низкими потолками, без лифтов и мусоропроводов. Санузел должен быть совмещенным. Обязательными в таких квартирах были кладовые или встроенные шкафы, а в кирпичных домах – даже «холодильники» (ниши под окном на кухне). От улицы их отделяла стена толщиной всего в полкирпича, за счет чего зимой там сохранялась минусовая температура. Электрический холодильник был тогда еще предметом роскоши.
Самую первую 507-ю серию перестали возводить в Москве только к 1972 году – ее доля в пятиэтажной застройке к тому моменту достигала 25%. Панельные дома этой легендарной серии рассматривались как временное жилье, дававшее единственную возможность расселить коммуналки. В 1980-м срок их эксплуатации должен был закончиться: дома планировалось попросту снести.
При Леониде Брежневе, продолжая традиции советского массового строительства, проект слегка облагородили. Потолки стали чуть выше, а кухни в отдельных сериях достигали аж семи квадратных метров. Эти проекты легли в основу массовых серий, которые появлялись вплоть до конца 70-х.
Анекдоты забылись, квартиры остались
Большинство маленьких квартир сегодня сосредоточено на вторичном рынке. Это как раз те самые массовые дома, возведенные с середины 50-х.
– Выставляемые на продажу маленькие квартиры расположены в основном в панельных пяти- и девятиэтажных «хрущевках», а также в «сталинских» домах кирпичной постройки и характеризуются маленькими кухнями (шесть кв. метров), совмещенными санузлами небольшого размера (три метра) и высотой потолка 2,50, – говорит директор территориального отделения «Тверское» «МИАН-агентство недвижимости» Инна Игнаткина. – Общая площадь подобной однокомнатной квартиры не превышает 30–33 метров.
Современное панельное жилье характеризуется улучшенными планировками и большими размерами. Минимальная площадь «однушки» 39–42 метра.
– Самые маленькие квартиры – гостиничного типа, но их на рынке очень мало. Значительно более распространены «традиционные» небольшие квартиры в пяти- и девятиэтажных домах. В них однокомнатные квартиры – примерно 30–32 кв. метра, «двушки» – 38–39, – рассказывает управляющая компании «ХИРШ-Москва» Елена Голубева.
«Хрущевки» вошли в историю, помимо прочего, и как тема для бесконечных шуток. Анекдоты про них почти позабылись, а вот сами тесные квартирки с неудобной планировкой востребованы по-прежнему, хотя на рынке можно теперь найти жилье на любой вкус. Объяснение этому «парадоксу» самое простое: малогабаритные квартиры дешевы. А потому при более чем скромных потребительских качествах пользуются неизменным спросом.
– При всем том этот сегмент рынка постоянно сокращается, – констатирует директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. – Старые пятиэтажки сносят, а новых малогабаритных квартир, которые могли бы прийти им на смену, не строят.
По данным аналитиков, именно на пятиэтажки пришлось в прошлом году большинство сделок на вторичном рынке. Почти 80% объектов вторичного жилья, реализованных в столице в 2006-м, – это типовые квартиры (пятиэтажные дома), 15% – жилье эконом-класса. Сегодня на рынке Москвы и Подмосковья для тех, кто не может себе позволить купить новостройку, это единственная возможность приобрести жилье.
Есть и «долгоиграющие»
Количество таких зданий стремительно тает. Выработавшие по плану свой ресурс уже к 1980 году «хрущевки», пусть и с опозданием, начали стремительно сносить.
– По статистике, пятиэтажки занимают на столичном рынке жилья порядка 17%, при этом количество их неуклонно сокращается, – говорит заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. – К основным признакам (то бишь недостаткам) такого жилья, помимо прочего, относятся узкая лестничная клетка, высокий износ коммуникаций и конструктивных элементов здания. К достоинствам можно отнести то, что многие из них расположены в хороших, обжитых районах с развитой инфраструктурой.
По его словам, сносу подлежат далеко не все типовые дома тех лет. Некоторые пятиэтажки еще достаточно долго будут радовать москвичей низкими ценами. Ведь далеко не все панельные дома 1960-х годов постройки настолько изношены, что непригодны для жилья и требуют сноса. На ликвидацию обречены дома серий К-7, 1605-АМ, 1МГ-300, II-32, II-35 – по статистике, это всего лишь каждая третья пятиэтажка в Москве. Серии I-510, I-515, I-511, согласно результатам проведенных экспертиз, могут прослужить еще более 50 лет: после реконструкции срок увеличивается на десятки лет, а жители пятиэтажек получают обновленное жилье. Впрочем, даже будучи обновленным, такое жилье привлечет лишь ту часть покупателей, которая при выборе квартиры смотрит исключительно на цену.
– Клиентам, претендующим на жилье бизнес-класса, такие квартиры не интересны, – считает PR-директор компании DOKI Алла Ефремова.
По данным IRN.RU, средняя цена кв. метра малогабаритной квартиры в панельном доме составляет порядка $3800, что на 10% меньше средних московских цен.
В том, что это одно из самых дешевых предложений на рынке, сходятся все риэлторы, хотя в оценке средней стоимости есть расхождения. Большинство экспертов считают, что цены на подобные квартиры варьируются в пределах $4000–6000 за кв. метр. Столь большой разброс связан с такими показателями, как этажность дома, местоположение, общее состояние квартиры. Традиционно чуть дороже стоят кирпичные «хрущевки», которые считаются более качественными. Хотя, как утверждают специалисты, по большому счету разница исчерпывается только более презентабельным внешним видом.
– Материалом для таких домов служил силикатный кирпич, который по своим характеристикам немногим лучше панели, разница лишь визуальная, – считает президент компании «Паллада» Сурен Шабуров.
Меньше – значит, дороже
Во время тотального господства «хрущевок» народ дружно мечтал о просторных квартирах, но времена переменились. Если раньше жильцы проклинали тесноту, то теперь начали критиковать слишком большие квартиры, которые не всем по карману.
– Разговоры о том, что будут строить современные дома с маленькими квартирами, так и остались разговорами, – подчеркивает первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский. – Дело в том, что при сокращении жилой площади себестоимость строительства падает отнюдь не пропорционально. Квартира получится маленькой, но стоить будет не намного дешевле большой. А если пересчитать на квадратные метры – то и значительно дороже.
Причины, по словам экспертов, кроются в том, что бюджетную панель вытесняет более качественный, но и более сложный в обращении монолит.
– Монолитные технологии, – объясняет руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Светлана Абелян, – не предназначены для малометражного строительства: здание получается с небольшим количеством окон. Двухкомнатная квартира – это три окна. В современной новостройке три окна приходятся на 100 кв. метров – этим и определяются размеры квартиры. К тому же для маленькой площади квартиры нужна незначительная «глубина» дома.
Впрочем, говорить о том, что маленькие квартиры остались только на вторичном рынке, вряд ли правильно. Среди современных типовых домов можно найти варианты с однокомнатными квартирами небольшой площади. Прежде всего, это здания серий П-44Т, П-46С, П-3М, П-111М.
Самая скромная площадь среди новостроек – у домов серии П-44Т. Квартира занимает порядка 37 кв. метров, при этом площадь кухни – 7 метров. Наиболее ликвидные новостройки – серии П-111М. Хотя площадь (а значит, и цена) здесь чуть выше, но затраты компенсируются хорошей планировкой. Однокомнатная квартира в таких домах – 42 кв. метра, из которых 12 составляет прихожая.
– Подобная квартира нередко покупается как альтернатива полноценной двухкомнатной, – говорит начальник отдела продаж компании «Паллада» Геннадий Заяц. – Кухня достаточно большая, чтобы смотреть на нее, как на отдельную комнату. Кстати, площадь кухни всегда очень влияет на ликвидность. Кухня – первое, на что смотрят покупатели. При схожей площади квартиры значительно быстрее удастся продать ту, которая может похвастать просторной кухней. И наоборот, покупать квартиры с кухней всего в несколько квадратных метров, по понятным причинам, желающих не так много.
Словом, по уверениям экспертов, в домах серии П-111М покупатели эконом-класса имеют возможность приобрести жилье, близкое по характеристикам уже к бизнес-классу.
Из двух зол.
Тот факт, что новое жилье более комфортно, ни у кого сомнений не вызывает. Зато сюрпризом для покупателя может оказаться то, что новостройки обходятся порой даже дешевле квартир в домах «исторических» серий.
– Цены на «классические» старые квартиры площадью 33 кв. метра колеблются уже на уровне $130–150 тыс. За эти же деньги можно приобрести квартиру в современном доме площадью порядка 40 «квадратов», – уточняет Геннадий Заяц. – Порой старое жилье даже при худших характеристиках оказывается чуть дороже. Зато, покупая квартиру в старом доме, граждане могут сразу «прописаться». Если же речь идет о новостройке на этапе строительства, то, разумеется, между покупкой квартиры и оформлением прав собственности пройдет определенное время. Вторичный рынок интересует в первую очередь людей с ограниченными доходами, которым срочно нужны крыша над головой и регистрация. Но, как показывает опыт, дешевле бывает купить квартиру в строящемся доме (даже если придется на время, пока строительство закончится, снимать жилье). Ведь такая квартира будет только дорожать, и уже после сдачи в эксплуатацию разница в цене с лихвой покроет расходы на аренду. Квартиры старой постройки, наоборот, если и изменятся в цене, то только в меньшую сторону – ведь такое жилье давно морально устарело. Поэтому искушенный покупатель выбирает все-таки современную квартиру.
Резюме? Делая выбор между проверенными временем пятиэтажками и современными домами популярных серий, следует задуматься о том, во что превратится жилье через десяток лет. Ведь квартира, идущая уже сегодня по самым низким ценам, вряд ли подорожает в будущем.