Сосед отказывается менять стояк

— Как поменять стояк с холодной водой, если сосед снизу отказывается?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Можно поменять только свой отрезок. Известно много случаев, когда при проведении капитального ремонта часть людей отказывалась менять трубы.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Как следует из пункта 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, стояки холодного и горячего водоснабжения относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Обязанность ремонта стояков как общего имущества жильцов возлагается на управляющую компанию. Поэтому прежде всего нужно обратиться в управляющую организацию с письменным заявлением о ремонте стояка. Убеждение соседа в необходимости обеспечить доступ в его квартиру — это уже обязанность указанной компании. Если сосед откажется впускать сотрудников управляющей организации, то она будет обязана принудить его сделать это через суд.

Если УК не будет предпринимать никаких действий или начнет затягивать время, нужно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с жалобой на бездействие организации. Можно также подать соответствующий иск в суд. В результате управляющую компанию обяжут принять необходимые меры по решению проблемы.

А если многоквартирным домом ведает не управляющая организация, а товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или общее собрание собственников жилья, то письменное заявление о ремонте стояка нужно подавать именно им.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Повлиять на соседей можно только увещеваниями. К сожалению, очень многие недальновидные люди, делая ремонт в квартире, зашивают стену гипсокартоном и кладут плитку. А потом отказываются менять стояк, так как надо срезать плитку и гипсокартон. Самый простой способ: их кусок стояка остается, а соседи сверху и снизу поменяют свои стояки. Но в итоге все закончится тем, что отвод в оставшемся куске старой трубы забьется, и у несговорчивых соседей не останется другого выхода, кроме замены. Для убеждения можно использовать реальные цифры: услуги ремонтника, смета демонтажа и монтажа короба для замены стояка не должны стоить дорого. Если Вам это очень надо, предложите часть работ компенсировать.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Соседи сверху отказывают в доступе к стояку сотрудникам ЖЭУ;

Как заставить? Доступ нужен для замены трубы из-за её аварийного состояния у соседей снизу.

Мы, соседи снизу, обратились в управляющую компанию, они направили в ЖЭУ; ЖЭУ обещали отправить предписание владельцу квартиры ( по факту проживают квартиранты). .Проверить отправлено ли что-то было не можем и сложилось понимание, что ЖЭУ ждут прорыва трубы, чтобы в новых обстоятельствах что-то предпринять. Вопросы: 1) как заставить соседа дать доступ 2) как взаимодействовать с ЖЭУ?

Ответы юристов ( 3 )

• 2605 ответов
• 1529 отзывов эксперт

Вопросы: 1) как заставить соседа дать доступ 2) как взаимодействовать с ЖЭУ?

Это обязанность ЖЭУ, они могут обратиться в суд с иском об обеспечении доступа к стояку, решений таких полно, на основании решения суда придут с приставами и поменяют. После предписания следующий шаг как раз суд, без предписания этого делать нельзя.

Соглансно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.02.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» ст. 1 п. 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Стояк — общее имущество, управляющая организация обязана обслуживать данное имущество, аналогичные иски имеются по демонтажу декоративных коробов и т.д.

«Вместе с квартирой вы «покупаете» и соседей» — эта фраза все чаще слышна и на форумах в интернете, и в личной беседе при обсуждении банальных бытовых проблем. Соседские войны не утихают. Воюют люди из-за громкой музыки, кричащих не вовремя детей, громкого топота и ремонта. Причем не только в отдельно взятой квартире, но и во всем доме. Казалось бы, капитальный ремонт, подразумевающий замену и модернизацию коммуникаций, фасадов, внутренней отделки дома, придуман на благо. Но не все, видимо, хотят жить хорошо. По разным причинам.

Что делать, если в вашем доме запланирована замена стояков отопления, а соседи — против? Есть ли возможность их уговорить или заставить? Давайте разбираться.

Права, обязанности соседей и кому что принадлежит

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», ст. I, п. 5, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Соответственно, стояки водоснабжения — это общедомовое имущество, расположенное внутри квартир собственников. За работу и исправность стояков ответственность несет управляющая компания (или иная организация). В том же Постановлении сказано, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме. УК обязана, в соответствии с договором управления, соблюдать данное требование.

УК, не реже чем 2 раза в год, должна проводить проверку и диагностику коммуникаций, профилактические и ремонтные работы в случае неисправности. Что касается собственников жилья, то они не освобождаются от ответственности за состояние инженерных коммуникаций, сопутствующего оборудования, а также в целом жилого помещения. Это подтверждает статья 30.ч.4. ЖК РФ « Права и обязанности собственника жилого помещения» — Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Стояки водоснабжения меняют чаще всего в двух случаях — при капитальном ремонте и ремонте в отдельно взятой квартире по желанию собственника. И в обоих случаях сосед снизу или сверху оказывается «непреодолимым препятствием» на пути выполнения ремонтных работ. Разберем их по отдельности.

Замена стояков при капитальном ремонте

Причиной замены стояков при капитальном ремонте может стать износ коммуникаций в домах старой постройки, их истекающий срок эксплуатации, аварийное состояние. Все мы знаем, что ремонт (как и переезд) равен двум пожарам, а потому всем его участникам, естественно, хочется сделать все быстро и качественно. Но на деле капремонт может затянуться на месяц, а то и несколько. Потому что часть соседей против, и не пускает рабочих и представителей УК в квартиры.

Важно знать, что согласно статьям 44 и 46 ЖК РФ, капитальный ремонт многоквартирного дома возможен, если 2/3 голосов от общего числа жильцов высказались в пользу его проведения.

Однако практика показывает, что даже голосов большинства недостаточно для осуществления полноценных ремонтных работ. Хватает 1-2 человек, которые препятствуют замене стояков (и иным манипуляциям). Сама процедура замены проходит поэтапно — по три квартиры.

При проведении официального капитального ремонта, в случае отказа соседями (или одним) допускать до коммуникации бригаду, рекомендуется поступать так:

Шаг 1. Переговоры. Что называется решить проблему мирным путем. Попытаться договориться и еще раз объяснить человеку и всей его семье, зачем нужна замена и к чему приведет отказ. Сослаться можно на несколько правовых актов:
• Фундаментально на Конституцию РФ, статью 17, ч.3. «Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц».
• Предметно на «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», где указано, что собственники жилья обязаны следить за состоянием всех коммуникаций и оборудования, своевременно осуществлять ремонт и восстановительные работы.

Шаг 2. Обращение в управляющую компанию. Сначала обращаетесь с устной просьбой переговорить с соседями официального представителя УК. А затем, если ничего это не дало, письменно составляете прошение об обращении УК в суд для обеспечения доступа к коммуникациям. Вы вправе отслеживать действия УК и требовать отчета о состоянии дел. Спустя 5 дней после регистрации прошения представители УК должны рассказать собственникам жилья о том, подан ли был иск в суд, на каком этапе находится его рассмотрение и т.д.

Если УК бездействует, а ремонт затягивается, отправляйтесь в местную Жилищную инспекцию с жалобой.

Если же УК обратилась в суд для обеспечения доступа в квартиру с целью заменить стояки водоснабжения, то возможны 2 варианта развития событий:
• Суд вынесет положительное решение и обяжет собственника открыть доступ. Однако придется ждать, когда решение вступит в силу, а это опять же потерянное время.
• Суд, согласно статье 212, ч.2., ГПК РФ, может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения. Т.е. если стояк водоснабжения находится в аварийном состоянии и отказ от замены приводит к затоплению квартир и сопутствующему ущербу общедомового и внутриквартирного имущества. Тогда судебным приставам и представителям УК придется обеспечивать доступ в принудительном порядке.

Нередки ситуации, когда УК своими силами вынуждает жильцов «идти на встречу», перекрывая воду во всем доме. Мера крайняя, но очевидцы пишут, что эффективная. Или все же меняют стояк, «в обход» несогласных. Но здесь, конечно, о качестве и аккуратности работ говорить сложно.

Замена стояка по личной инициативе

Во время ремонта квартиры замена стояка водоснабжения возможна по личной инициативе собственника. Идеально, когда жилец мирно договаривается об этом с соседями, согласовывает замену с УК — в общем, действует по закону. Но в жизни все иначе. Личный ремонт и замена стояка по дизайнерской задумке не могут стать основанием требовать от соседей обеспечить доступ в их квартиру. Другое дело — аварийное состояние коммуникаций. Если капремонт не предвидится, а труба может потечь в любой момент, есть смысл самостоятельно отремонтировать стояки, но только по правилам.

Во-первых, можно требовать замены от Управляющей компании. Основываясь на Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Во-вторых, замена собственными силами проводится также по согласованию с УК. Замена стояков квалифицируется как переустройство (ст.25, ч.1. ЖК РФ) и требует внесения соответствующих изменений в техпаспорт квартиры.

Незаконная замена стояка вероятно приведет:

• К потенциальной аварийной ситуации (необходимо учитывать степень изношенности общедомового имущества, стабильность системы, материал стояков в доме, возможные перепады давления и температуры)

• К серьезным материальным потерям, в случае если авария произойдет по вине собственника, менявшего коммуникации без разрешения. Он должен будет оплатить восстановление водоснабжения и компенсировать ущерб всем пострадавшим.

• К проблемам с продажей квартиры. Несоответствие техпаспорта реальной планировке и устройству квартиры повлечет снижение рыночной цены и недовольство покупателей.

Живя в многоквартирном доме, помните о своих правах и обязанностях. Их соблюдение и исполнение — своевременное, корректное, законное — прямой и самый простой путь к порядку и спокойной жизни.

Для надежной замены стояков отопления, воспользуйтесь нашими уплотнительными материалами собственного производства.