Приобретение земельного участка в государственную собственность

Вся имеющаяся в стране земля делится по виду права на частную и государственную. При приобретении участка, в зависимости от формы собственности, договор купли-продажи может быть заключен с частным лицом (частная собственность) либо с государственным органом (государственная собственность).

Порядок приобретения государственной земли разных форм собственности соответствует положениям Земельного кодекса РФ и является по общему правилу единообразным, за исключением возможных нюансов, предусмотренных решениями государственных органов субъектов.

Приобретение участка у частного лица

Покупка участка у частника – самый простой способ приобретения земли. Главным фактором правомерности сделки является наличие у собственника правоудостоверяющих документов на землю.

Порядок приобретения земельного надела у частного лица:

Подготовка документов

Первым шагом в оформлении собственности на землю будет подготовка необходимой документации. Согласно Земельному кодексу РФ, объектом продажи может быть участок, находящийся на кадастровом учете. Кроме кадастровой документации потребуется документ, удостоверяющий права на участок. Это может быть свидетельство или выписка из государственного реестра недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Составление договора

Договор купли-продажи оформляется одним документом в простой письменной форме. Обязательно указываются характеристики участка (площадь, адрес расположения, номер в кадастре недвижимости, целевое использование).

В преамбуле договора стоит прописать данные продавца и покупателя. Стоимость участка также необходимо указать в договоре (цифрами и прописью).

Расписка в получении средств по договору

Для подтверждения передачи денег за участок, необходимо составить расписку. Такой документ будет подтверждением оплаты за имущество при регистрации сделки.

Регистрация договора

Составленный договор необходимо зарегистрировать в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость (Росреестр). Подтверждающим фактом перехода права станет выданная выписка из государственного реестра, где в строке правообладатель будет указан новый собственник участка (покупатель по договору купли-продажи).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

За осуществление регистрации собственности потребуется оплатить госпошлину, составляющую 350 рублей.

Квитанцию на оплату пошлины можно распечатать с сайта Росреестра или получить в многофункциональном центре.

Покупка земли у государственного органа или муниципалитета

Порядок приобретения участка земли в госоргане или местной администрации может проходить двумя способами в зависимости от разрешенного использования земли — на аукционе и без проведения торгов.

Предоставление участка на аукционе

Земля, предназначенная для строительства объектов недвижимости (за исключением частного жилого дома), в соответствии с земельным законодательством может быть предоставлена только по результатам аукциона и предоставляется в следующем порядке:

Образование земельного участка

Для образования земельного участка проводятся землеустроительные работы и производится кадастровый учет участка. Законодательно предусмотрена возможность выполнения землеустроительных работ заинтересованным лицом за счет своих средств.

Проведение аукциона

Аукцион проводится на основании решения администрации. Решение о проведении аукциона содержит в себе характеристики участка, начальную цену участка (определяется по кадастровой стоимости участка или на основании оценки рыночной стоимости).

Также в решении указывается дата, место и время проведения, задаток, подлежащий оплате до аукциона, а также определена форма заявки на участие и перечень необходимых документов.

Оплата и регистрация сделки

В течении срока, указанного в договоре, покупатель оплачивает стоимость земельного участка и обеспечивает регистрацию права собственности на земельный участок, уплатив государственную пошлину.

Как вернуть 13% при заключении сделки купли-продажи? Вы сможете узнать это, прочитав нашу статью.

В некоторых случаях договор купли-продажи земли может быть расторгнут. Подробнее об этом в нашем материале.

Приобретение участка земли без проведения торгов

В случае покупки участка для строительства жилого дома, подсобного хозяйства, ведения садоводства или дачного хозяйства, процедура оформления права собственности несколько упрощена:

1. Образование земельного участка, кадастровый учет;
   Земельный участок также может быть ранее сформирован или образован по заявлению гражданина;
2. Подача заявления по установленной форме в местную администрацию о предоставлении участка без проведения торгов. К заявлению прилагается кадастровый паспорт и копия удостоверяющего личность документа.
3. Обеспечение администрацией опубликования извещения о возможном предоставлении участка на официальном сайте либо в печатном издании. Такая процедура проводится для обеспечения возможности других граждан заявиться на получение данного земельного участка;
4. Заключение договора купли-продажи. Если заявления других заинтересованных лиц не поступил, по истечении тридцатидневного срока, заключается договор купли-продажи участка по цене равной кадастровой стоимости данной земли (по общему правилу). В случае поступления заявлений других лиц, земельный участок предоставляется по результатам аукциона.
5. Регистрация сделки. После оплаты стоимости участка, также производится регистрация договора в Росреестре. Государственная пошлина составляет 350 рублей для ИЖС и ЛПХ.

1. Приобретение земельного участка муниципальным образова­нием в результате гражданско-правовых сделок (купли-продажи, да­рения и т.п.).

2. Приобретение земельного участка в муниципальную собст­венность в результате признания земельного участка бесхозяйным в порядке ст. 225 Гражданского кодекса РФ. Так, если на территории муниципального образования находится земельный участок, кото­рый не имеет собственника, либо собственник которого неизвестен, либо от права собственности на который собственник отказался, то такой земельный участок является бесхозяйным.

Бесхозяйные земельные участки принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижи­

мое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня по­становки бесхозяйного земельного участка на учет орган, уполномо­ченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственно­сти на этот земельный участок.

3. Приобретение земельного участка в муниципальную собст­венность в результате выкупа земельного участка для муниципальных нужд в порядке, установленном ст. 279—283 Гражданского кодекса РФ, ст. 49, 55, 57 Земельного кодекса РФ. Так, земельный участок может быть изъят у собственника для муниципальных нужд только путем выкупа. Выкуп осуществляется муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд принимается соответствующим органом местного самоуправления.

Изъятие путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с раз­мещением объектов муниципального значения при отсутствии дру­гих вариантов возможного размещения этих объектов, например: объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог общего пользования в границах на­селенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в грани­цах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведом­лен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп зе­мельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение органа местного самоуправления об изъятии земельно­го участка для муниципальных нужд подлежит государственной ре­гистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земель­ный участок. Собственник земельного участка должен быть изве­щен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Плата за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяют­ся соглашением с собственником участка. При определении выкуп­ной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участ­ка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предос­тавлен взамен участка, изымаемого для муниципальных нужд, дру­гой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него зе­мельного участка для муниципальных нужд либо с ним не достигну­то соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земель­ного участка в суд.

4. Приобретение муниципальным образованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в результате использова­ния преимущественного права его покупки. Так, ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ предусматривает, что при продаже зе­мельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъ­ект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муни­ципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за ис­ключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший испол­нительный орган государственной власти субъекта РФ или в случа­ях, установленных законом субъекта РФ, орган местного само­управления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до ис­течения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведо­мит в письменной форме продавца о намерении приобрести прода­ваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный уча­сток третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» от 8 февраля 2006 г. № 731-ОЗ предусматривает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйствен­ного назначения муниципальное образование Омской области име­ет преимущественное право покупки такого земельного участка, за исключением случаев продажи с публичных торгов, если данный земельный участок располагается на землях, необходимых для раз­вития населенных пунктов в соответствии с документами террито­риального планирования или для создания особо охраняемых при­родных территорий местного значения.

5. Приобретение муниципальным образованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, выделенного в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ Законом Омской области «О регулировании земельных

отношений в Омской области» от 8 февраля 2006 г. № 731-03 невос­требованные земельные доли в праве общей собственности на земель­ный участок, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, подлежат выделению в земельный участок. Муниципальное образова­ние Омской области принимает решение об образовании земельного участка за счет выделения невостребованных земельных долей.

Муниципальное образование Омской области вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального образования Омской области на указанный земельный участок.

С принятием Конституции РФ с 1993 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 1997 г. был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2018 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.

Выкуп земельного участка: когда это возможно

Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

1. Отсутствие ограничений на покупку земли.
2. Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
3. Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
4. Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли. Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.

Что касается способа покупки, то их 2:

1. Через аукцион, участвуя в торгах.
2. Без проведения торгов.

Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

• Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
• Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
• На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
• Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

Не откладывайте возникшие вопросы! Напишите нашему юристу в чат справа и получите подробную консультацию исходя из вашей ситуации абсолютно бесплатно.

Пошаговая инструкция

Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

Подача заявления

Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

В заявлении указывается:

1. Наименование органа власти.
2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
5. Цель использования ЗУ.

Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.

Документы

К заявлению полагается предоставить следующие документы:

1. Копия паспорта заявителя.
2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).

Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

1. Копия паспорта представителя.
2. Доверенность.
3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
4. Копия устава.

Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

Ответ

После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
2. В заявлении допущены ошибки.
3. Не предоставлены соответствующие документы.
4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
8. Аукцион проведен с нарушением.

Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

• досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
• судебный – подача искового заявления в суд.

Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.

Заключение договора

После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.

Регистрация в Росреестре

Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна. За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.

Судебная практика

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.