Как узаконить присоединение лоджии

Эпоха поточных перепланировок, в том числе по присоединению балконов к кухням и комнатам, подошла к концу. Сегодня это одно из более чем 10 изменений в квартире, которые запрещены постановлением правительства Москвы №1104 от 29.12.2017. Постановление вступает в силу с 14 февраля 2018 г.

Спрашивать разрешения соседей

Политика ужесточения контроля за перепланировками идет не один год. Нарушение целостности, обрушения конструкций из-за неграмотных «объединений», «переносов» и т.д. начались давно. Власти ответили ограничениями разрешенных видов перепланировок. И уже в 2012 году пункт о присоединении балконов убрали из постановления №840. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, упрощающий контролирующим органам доступ в помещения с перепланировкой. Документ, подготовленный Минстроем, допускает возможность изъятия квартиры за незаконную перепланировку.

В прошлом году в Санкт-Петербурге в результате самовольного изменения конструкции квартиры произошло частичное разрушение межэтажных перекрытий сразу четырех этажей. МЧС пришлось эвакуировать более тридцати человек, которые не могут теперь вернуться в родные стены в связи с аварийностью дома. Прокуратура возбудила уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при строительных работах».

В октябре 2006 года в Выборге (ул. Железнодорожная, 19) рухнул подъезд четырехэтажного дома – погибли семь человек, пострадали девятнадцать. В доме на верхнем этаже шел ремонт.

В январе 2011 году в Ярославле (Проспект Ленина, 20/53) из-за сноса несущих стен обрушилась «четырехэтажка», без жилья осталось 100 человек.

В июле 2015 года в Перми (ул. Куйбышева, 103) обрушился целый угол пятиэтажного дома, погибли два человека, еще двое пострадали, разрушены 8 квартир. Причина – несанкционированный ремонт в магазине на первом этаже и подвале, ослабивший несущую способность всего здания.

По такой же причине в мае 2016 года в Междуреченске Кемеровской области (ул. Весенняя, 16) рухнул подъезд «пятиэтажки» – погиб один человек, трое пострадали.

Еще один прецедент создала жительница Краснодара, которая в судах пыталась отстоять законность перепланировки своего балкона. Она не просто присоединила балкон к квартире, а дополнительно увеличила его площадь и козырек, который стал выступать над балконной плитой на 1,5 метра. Это возмутило других жильцов, которые обратились в местную администрацию и после совместно в суд. Дело попало в Верховный суд, который признал неправоту хозяйки смелой перепланировки. ВС РФ обратил внимание участников процесса на то, что балконные плиты – ограждающие несущие конструкции – являются частью общего имущества дома, поэтому для его присоединения к квартире необходимо согласие всех собственников этого дома. Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона. Кроме того, перепланировка не была согласована со специальной комиссией и потому – самовольна. Теперь женщина обязана вернуть балкон в исходное состояние.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого владельца, уменьшая площадь общего имущества на площадь балкона – ВС

Постановление Верховного суда по данному делу приняли во внимание юристы и проектные организации, занимающиеся вопросами перепланировки. «Это решение не касается вопросов остекления и переустройства подоконного блока, – отмечает Ольга Загорская, заместитель гендиректора компании по проектированию «2Проектор». – Данные требования касаются только изменений самого балкона: формы, надстройка козырька, т.е. все, что затрагивает внешний вид общедомового фасада. Соответственно, при решении таких вопросов требуется провести общее собрание собственников. Проголосовать за перепланировку должны не менее 2/3 владельцев».

Без объединения

Раньше было модно и можно полностью убирать окно, дверь и подоконный блок и – вуаля! – комната увеличивалась, обретая уютный эркер, который часто использовали как зону отдыха, обустраивали там кабинет или выносили обеденную зону, если речь шла о кухне. Сегодня такой проект жилищная инспекция не согласует.

Сергей Кочетов гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру».

«Сейчас объединение лоджий или балконов с комнатами или кухнями запрещено, – разъясняет Сергей Кочетов, гендиректор компании «ПерепланировкаМос.ру». – Допустимым вариантом «объединения», если это можно так назвать, является демонтаж оконно-дверного блока, подоконного блока (если тип дома допускает данную возможность) и установка строго на этом же месте стеклопакета в виде раздвижных или распашных дверей любой конструкции минимум из однокамерного стеклопакета, так называемых «французских дверей». Просто снять дверь с окном при сохранении подоконного блока также нельзя». Обязательное условие – двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Фальш-перегородки из одного слоя стекла и без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, не пройдут согласование в жилищной инспекции.

Сейчас штраф за снос стен без разрешения составляет 2000-2500 рублей (п. 9.12 КоАП города Москвы от 21 ноября 2007 года №45).

Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

Для установки «французских» дверей нужно демонтировать подоконный блок, что возможно не во всех домах. Чаще всего это допускается в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией, и убирать перемычку над оконным проемом или расширять его опасно.

А как быть жителям домов, в которых нельзя сносить подоконный блок? Проектировщики утверждают, что иногда сносить разрешают при условии, что нетронутым останется порожек – нижняя часть стены, разделяющая балкон и квартиру. Оказывается, именно он играет роль несущего элемента, который держит балконную плиту и выполняет теплоизолируюшую функцию. Ликвидировать его можно лишь в кирпичных и монолитных домах.

Еще одно ограничение при перепланировке – запрет на снос или уменьшение участка стены над оконно-дверным проемом или расширение этого проема. Согласно противопожарным требованиям для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина бокового простенка должна быть не меньше 1,2 метров, а простенка между двумя выходами на лоджию – не меньше 1,6 метра.

Без батарей

Запрет переносить батареи центрального отопления на балконы и лоджии закреплен был сначала в постановлении №508 и повторен в ПП-1104. «Комната и кухня относятся к теплым помещениям, а лоджия и балкон – к холодным. При устранении барьера между ними нарушается целостность теплового контура не только квартиры, но и всего дома, – говорит Ольга Загорская. – Батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей».

Если представить, что все жильцы, проживающие «по одному стояку» решат присоединить балконы или лоджии к комнате, то общая температура в доме в зимний период значительно снизиться. Кстати, задача «французских» дверей при перепланировке – как раз не допустить нарушения теплового контура квартиры, так как двухкамерные стеклопакеты будут надежно защищать дом от холода извне.

Но если снести подоконный блок, на котором размещается батарея, куда же ее перенести? Самый распространенный вариант – смещение батареи на боковой пристенок, т.е. справа или слева от балконного проема. Также ее можно смонтировать и на смежную с внешней стену, ближе к углу.

Утеплить балкон или лоджию

И, конечно, говоря о сохранении тепла к квартире, нужно в обязательном порядке утеплить балкон или лоджию, а заодно в процессе этих работ усовершенствовать присоединяемое помещение.

• Установить качественные стеклопакеты (минимум двухкамерные).
• Провести электричество.
• Поднять уровень пола, чтобы минимизировать разницу между высотой полов в комнате и на лоджии, а также порожком.
• Утеплить пол, стены и потолок минеральной ватой или другим теплоизоляционным материалом.
• Произвести внутреннюю отделку помещения.
• При необходимости обеспечить обогрев лоджии или балкона. К разрешенным способам относят электрические радиаторы или электрические теплые полы.

Согласовывать перепланировку

Современный подход к перепланировке балконов и лоджий требует соблюдения определенного регламента, включающего сбор и подготовку документов, их согласование в надзорных инстанциях.

По словам Ольги Загорской, для согласования сноса подоконного блока с установкой французских перегородок потребуется:

1. разработать проект перепланировки,
2. техническое заключение,
3. теплотехнический расчет.

Разрабатывать проектную документацию должна компания-проектировщик с действующими допусками СРО. Далее проектная документация проходит согласование в Мосжилинспекции. Результатом рассмотрения является распоряжение Мосжилинспекции (если перепланировка планируется) или Акт о завершенном переустройстве (если перепланировка выполнена). После чего можно проводить инвентаризацию БТИ и получать новый поэтажный план с учетом снесенного подоконного блока.

Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном БТИ. Перед этим изучите имеющиеся у вас документы на квартиру. Возможно, среди них уже лежит этот паспорт. Если так и есть, проверьте, имеется ли в документе раздел 1 «Сведения адресного и технического учета». Именно эти данные и нужны для согласования.

Чтобы подготовить проект перепланировки, чаще всего нужно обращаться в проектную организацию, но иногда его можно сделать и самостоятельно. Это зависит от того, какие работы планируются во время перепланировки. Так, если несущие конструкции не затрагиваются, то проект можно заказать в любой проектной организации. Главное, чтобы у нее было свидетельство, разрешающее такую деятельность, и она состояла в СРО.

Если без перемен в несущих конструкциях никак нельзя, для согласования перепланировки балкона с демонтажем подоконного блока согласно ПП-508 необходимо техническое заключение о допустимости таких работ, выполненное автором проекта дома.
Сведения об авторе содержатся в техническом плане БТИ. Как разъясняют в компании «ПерепланировкаМос.ру», на первой странице плана в графе «Шифр проекта» должен стоять буквенно-цифровой код, обозначающий серию дома. Зная серию дома, можно узнать и автора его проекта. «В Москве более 70% жилых зданий построены по типовым и повторно применяемым проектам. «Крупнейшим проектным институтом столицы является ОАО «МНИИТЭП», сотрудниками которого были разработаны большинство панельных и блочных многоэтажных домов: II-18, И209А, П3М, П44Т, П46, II-68, П-55, 1605АМ, Д-25 и многие другие, – рассказывает Сергей Кочетов. — Другим известным автором домов является ОАО «НИИЭП Жилища». Этот институт разработал серии домов ГМС, а также 111 и 222. Еще один крупный институт – ОАО «Моспроект», ответственен за создание серии КОПЭ и ее модификаций, а также СМ и К-7 (самой первой «хрущевки»). А компания СУ-155 модернизировала «МНИИТЭПовскую» серию И-155 . Поэтому нужно уточнить, какая из организаций отвечает за конкретно этот дом».

Увы, но как отмечают эксперты компании «Ресог», специализирующейся на перепланировках, МНИИТЭП не дает своего согласия на демонтаж подоконных блоков для своих домов после 2007-го постройки.

В графе «Шифр проекта» может стоять прочерк. В этом случае, как указано на сайте Мосжилинспекции, следует обращаться в ГБУ города Москвы «Экспертный центр».

Присоединение балкона требует наличие теплотехнического расчета — при демонтаже подоконного блока и части наружной – не несущей стены. Расчет должен быть сделан на соответствие измененной наружной стены требованиям теплоизоляции и энергоэффективности.

Не все люди довольны площадью своей квартиры. Поэтому они ищут доступные варианты ее расширения. Одним из вариантов является присоединение к комнатам нежилых помещений.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Согласование перепланировки балкона требуется практически во всех случаях. Они прописаны в законодательных актах. Для проведения процедуры потребуется собрать необходимые документы и посетить компетентные органы.

Какими нормативными документами регулируется переустройство квартиры

Объединение с комнатой балкона считается по закону не перепланировкой, а реконструкцией. В этом случае изменяется назначение площади. Ведь в данном случае помещение, которое ранее было вынесено на улицу, становится жилым. При этом увеличивается общая площадь квартиры.

Собственник должен внести изменения в два паспорта. Один из них кадастровый. Вторым является технический паспорт, выдаваемый БТИ. Также замене подлежат правоустанавливающие документы. Ведь в них указывается площадь квартиры, которая в данном случае не будет совпадать с реальной.

Без разрешения квартира не может быть изменена. Это правило касается как фасада здания, так и внутренней планировки. Утверждение является логичным, так как при неправильном демонтаже или постройке можно разрушить дом полностью.

Все нюансы процедуры, при которой проводится присоединение, должно отслеживаться специальными органами.

Они ориентируются в ходе работы на три законодательных акта:

• Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29);
• Постановление Правительства РФ №491, изданное 13 августа 2006 года;
• Постановление, изданное Госкомитетом РФ по строительству и ЖК комплексу 27.09.2003, под номером 170.

В документах отражается необходимость согласования перепланировки. Если собственник получает отрицательный ответ, то он может обратиться в суд. Его право закреплено в статье 222 Гражданского кодекса РФ.

Как происходит перепланировка балкона

Чтобы реконструкция балкона была названа законной, важно провести ее только после согласования с контролирующими органами. В противном случае собственник может быть привлечен к ответственности.

Для проведения процедуры нужно иметь в наличии два документа. Одним из них является проект. Он разрабатывается специализированной организацией, которая имеет лицензию на осуществление таких действий и допуск к СРО. Также потребуется подготовить техническое заключение.

Эти требования важно соблюдать, так как при присоединении балкона к кухне могут быть затронуть несущие конструкции и нарушиться тепловой контур здания.

В ходе перепланировки проводится демонтаж блока, расположенного под окном. Он относится к фасаду здания. Если стена считается несущей, то трогать надоконную перегородку запрещено. При этом будет невозможно расширить ширину данного проема. Владельцу потребуется усилить проем с помощью металлических конструкций.

Важно обратить внимание и на порожек. Его запрещено срезать, ведь он помогает удерживать балконную плиту, если дом кирпичный или панельный. Также он необходим стыка балконных плит и перекрытия, предохранения квартиры от промерзания.

Что является переустройством

После сдачи здания в эксплуатацию в БТИ выдается технический паспорт. Если остекление дома произведено одинаково, то в документе делается соответствующая пометка.

Для переустройства придется посетить БТИ. Специалисты замеряют помещение и фиксируют изменения, произведенные в нем. Все они вносятся в новый технический паспорт жилого объекта.

После того, как получен данный документ, процедура считается узаконенной. Если ремонт произведен самовольно, то инспектор пометит в паспорте то, что разрешение не было выдано. Тогда собственник не только заплатит штраф, но и столкнется с проблемами при продаже квартиры. Ведь не каждый покупатель согласится приобрести незаконно переделанное жилье.

Остекление балкона не считается перепланировкой. Но по закону оно приравнивается к ней.

Поэтому к процедуре применяются:

• санитарные;
• гигиенические;
• пожарные требования.

Остекление меняет внешний облик здания. При этом повышается нагрузка на перекрывающие плиты. Кроме того, при некачественно проведенных работах стекло может выпасть.

Перепланировка балкона после утепления также запрещена. Размещать радиаторы, которые присоединены к общедомовым коммуникациям, не разрешат контролирующие органы.

Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения:

При остекленении или утеплении лоджии

Статья 26 Жилищного кодексе РФ разрешает присоединение балкона к жилой комнате. При этом обязательно должна быть произведена замена перегородки под окном на раздвижные двери.

Вспомогательные площади в данном случае становятся меньше. Поэтому основная жилая расширяется. Важно не трогать вентиляционные и другие инженерные коммуникации при перепланировке.

При остеклении балкона разрабатывать специальный проект не требуется. Покрытие устанавливается даже при отсутствии разрешения, выданного техническими или жилищными инспекциями.

При объединении с кухней или комнатой

Одним из популярных вариантов перепланировки является соединение лоджии с жилой комнатой. При типовой планировке в комнате получается некое продление за счет балконного пространства.

По проекту многоэтажного дома снести внешнюю стену и объединить внутреннее и наружное пространство невозможно. Для того, чтобы провести переустройство, необходимо обратиться к архитекторам, инженерам и экспертам.

Объединении лоджии и жилой комнаты возможно несколькими способами:

• при сносе перегородки между ними;
• в случае устранения части простенка;
• при удалении небольшого куска стены в подоконном пространстве рядом с балконной дверью;
• за счет фигурной вырезки в стене в виде арки произвольной формы.

Также Жилищная инспекция может потребовать установку стеклянной перегородки. Поэтому приходится устанавливать стеклянные французские двери со сдвижным механизмом.

О том, как сделать перепланировку в трехкомнатной хрущевке, читайте тут

Порядок оформления и согласования

Собственники квартир, которые собираются предварительно узаконить перепланировку, выясняют все подробности процедуры. Их волнует список документов, которые подаются в организации, цена услуги.

Сначала необходимо составить схему помещений и разработать архитектурный проект. В нем должны отражаться все изменения, которые планируется внести.

Этот план нужно предоставить в:

Разрешение выдается муниципалитетом. В него подаются все документы, которые были ранее согласованы в вышеуказанных инстанциях.

Среди требуемых бумаг выделяют:

• технический паспорт квартиры, выданный БТИ;
• разработанный проект перепланировки;
• техническое заключение, согласие МЧС, разрешение СЭС и Роспотребнадзора о возможности проведения перепланировки;
• согласие, прописанное всеми собственниками жилого помещения, о проведении перепланировки;
• согласие, выданное архитектурной организацией или проектировщиками дома;
• правоустанавливающие документы.

Самым важным документом из них является проект. На его основании определяется возможность или невозможность проведения ремонтных работ.

Необходимые документы

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуются определенные документы.

Среди них выделяют:

• проект, который заверяется подписью специалиста Бюро технической инвентаризации;
• техническое заключение, выданное специалистами, отражающее уровень безопасности при проживании в данном помещении;
• правоустанавливающую документацию на квартиру;
• справку о том, что проект соответствует нормам пожарной безопасности.

Также оформляется согласие всех собственников жилья на проведение перепланировки. Иногда компетентные органы требуют предоставление справки, что жилье не находится в ветхом и аварийном состоянии.

Образец согласия соседей на перепланировку

Какие изменение нельзя узаконить

В некоторых случаях изменения невозможно узаконить ни при каких обстоятельствах.

К ним относят ситуации, связанные с:

• устранением блока под окном, который является частью фасада дома;
• переносом отопительного радиатора со стены, которая демонтируется, на балкон;
• объединением кухни или комнаты с лоджией при отсутствии дверей для пропуска света, сохранения теплового контура и недопущения повышенной нагрузки на отопительную систему;
• демонтажем порожка на балконе, который считается частью удерживающие плиту конструкции;
• перепланировкой, при которой простенок между балконом и остеклением будет менее 1 м 20 см.

Ответственность и штрафы

Если перепланировка будет совершена незаконно, то собственник может столкнуться с различными трудностями.

К таковым относят:

• потерю права продать, обменять и передать жилое помещение по наследству;
• невозможность получение кредита в банке с использование в качестве залога данного жилого помещения;
• штраф, размер которого может достигать 350 тысяч рублей;
• запрет на пересечение границы государства.

Все изменения, производимые в ходе ремонта, согласуются с государственными органами, которые осуществляют контроль. В противном случае придется заплатить крупный штраф.

Незаконная перепланировка является административным правонарушением. Штраф будет назначен в том случае, если техник БТИ передаст собственнику план, на котором будут красные линии. На документе проставляется пометка о незаконной перепланировке. Узаконивание возможно после оплаты штрафа.

Куда жаловаться соседям при проведении незаконных работ

Перепланировка должна быть согласована с местными органами государственной власти. В наличии у собственника должен быть проект. Так как ремонт может нарушать права соседей, то требуется заранее выяснить, куда жаловаться на незаконные действия.

В муниципалитет можно прийти и при проживании нарушителя в приватизированной квартире. В органе можно проверить законность или незаконность перепланировки. Нужно обратиться в общий отдел или приемную. Ответ на обращение дается спустя 30 дней. Разрешается направить в орган электронное или заказное письмо.

Справедливость можно восстановить и с помощью Государственной жилищной инспекции. Обращение может быть как письменным, так и электронным. После проверки возможно привлечение нарушителя к ответственности. Кроме того организация может обязать собственника восстановить прежний вид жилого помещения.

Вопросами незаконной перепланировки занимается и прокуратура. В ходе проверки можно будет осмотреть помещение. Если после предписания квартира не будет восстановлена, то дело передается в суд. При отсутствии результата и в данном случае возможно привлечение к уголовной ответственности. Чтобы избежать проблемных моментов с контролирующими организациями и соседями, важно предварительно проводить согласование перепланировки.

Узнайте о том, как объединить кухню с гостиной.

О том, как сделать в ванной ремонт с перепланировкой, читайте тут.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
4. Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
5. Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Стимулы для присоединения лоджии к комнате или кухне могут быть разными: кому-то не хватает именно этих считаных метров, кому-то просто нравится панорамное остекление. В лучезарные планы вмешивается суровая реальность – присоединять можно не все и не по-всякому. Разбираем все «за» и «против» с генеральным директором интернет-сервиса заказа ремонта Rewedo Андреем Ляминым-Бородиным.

Техническая часть

С технической точки зрения есть две составляющие. Первая – допустимость присоединения лоджии или балкона относительно типа и состояния конструкций дома, так как присоединение, как правило, подразумевает снос подоконного блока, который может выполнять несущую функцию или участвовать в защемлении балконной плиты – удерживать ее.

Вторая составляющая связана с отоплением – тепловой контур дома, образуемый его стенами, включая окна, и крышей, нарушается при необходимости обогрева дополнительных площадей с помощью центрального отопления.

Негативный опыт таких объединений уже сформировался. До 2012 года московские жилинспекции разрешали присоединение лоджий к комнатам и кухням на основании соответствующего пункта в 508-м постановлении Правительства Москвы, регламентирующем перепланировки. Но в 840-й, принятой в 2012 году и ныне действующей редакции, этот пункт исчез.

Произошло это после фиксации фактов промерзания наружных стен и перекрытий, а также образования излишнего конденсата и плесени, произошедших вследствие данных перепланировок. Это не значит, что сегодня присоединение запрещено. Но появились серьезные ограничения.

Варианты присоединений

1. Присоединение со сносом подоконного блока. Возможно в монолитных, панельных до 2007 года постройки, некоторых кирпичных домах, запрещено в большинстве панельных домов, построенных после 2007 года.

Монолитные дома – самый легкий вариант для данного типа перепланировки благодаря не несущим внешним стенам. В кирпичных домах такая возможность обусловлена тем, участвует ли подоконный блок в защемлении балконной плиты. Если да, балкон после сноса подоконного блока может обрушиться.

2. Присоединение со сносом подоконного блока, включая порожек под балконной дверью и перемычку над ней и окном. Возможно в монолитных, некоторых кирпичных, полностью запрещено в панельных домах.

3. Присоединение с расширением существующего проема за счет разборки боковых простенков. Возможно в монолитных, в редких случаях – кирпичных, полностью запрещено в панельных домах. При этом в квартире должно быть более одной лоджии (балкона) и на одной (-ом) из них простенок должен быть сохранен, чтобы за ним можно было укрыться в случае пожара до прибытия спасателей.

Для того чтобы выяснить, какие манипуляции возможно произвести в вашем доме, необходимо получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ у автора проекта дома. Вычислить его можно по серии дома.

Если дом построен по индивидуальному проекту и автора проекта уже нет, техзаключение нужно заказывать в ГУП Мосжилниипроект, которому Правительство Москвы делегировало обязанность обследования таких домов. В некоторых жилинспекциях техзаключение разрешают заказывать в частных проектных организациях, что существенно быстрее и дешевле.

Сохранение теплового контура: что нельзя и что можно

По существующим сегодня нормативам полностью присоединять (включать в отапливаемый контур) холодную зону, которой является лоджия или балкон, к отапливаемой – нельзя.

Но можно присоединить лоджию или балкон, установив между помещением квартиры и присоединяемой площадью стеклянные двери, тем самым создав границу между отапливаемой площадью и неотапливаемой. Двери могут быть раздвижными или распашными, в деревянных или пластиковых рамах.

Проектные организации-авторы домов в своих техзаключениях рекомендуют использовать двойные стеклопакеты, чтобы снизить теплопотери до минимума. Разумеется, вне отопительного сезона двери могут быть постоянно распахнуты.

Таким образом, даже при существующих ограничениях лоджию присоединить можно, вписав дополнительные двери в дизайн-проект или напротив – выстроив весь интерьер от них. Но реализация этой идеи не бюджетная.

Для согласования помимо техзаключения понадобится проект с расчетами нагрузок и теплотехническим расчетом, в соответствии с которым в дальнейшем нужно будет делать утепление присоединяемой площади. Если в результатах техзаключения одним из условий будет усиление конструкций, реализация обойдется дороже.

Утепление: ограничения и запреты

Пожалуй, в этой плоскости лежат основные «против». Теплотехническими расчетами предусмотрено весьма существенное утепление присоединяемых лоджий и балконов, включающее и утеплитель, и пароизоляцию, вследствие которого за счет толщины «пирога» сократится их площадь и, возможно, высота. Могут возникнуть ограничения и по площади остекления – для сокращения теплопотерь.

При несоблюдении схемы утепления велика вероятность возникновения конденсата и, как следствие, плесени, а в дальнейшем порчи отделки. В любом случае в углах присоединенной лоджии будет зона риска – так называемые мостики холода.

Недостаточно утеплить лоджию строительными материалами, чтобы поддерживать на ней среднюю комнатную температуру. Должен быть установлен дополнительный источник тепла.

Отапливать лоджию или балкон за счет батарей центрального отопления нельзя – в законодательстве содержится прямой запрет на их перенос. Во-первых, система отопления может не справиться с увеличившейся нагрузкой, и температура в жилых помещениях всего дома опустится ниже нормативной. Во-вторых, возникающий перепад температур между отапливаемой лоджией и примыкающими неотапливаемыми негативно отражается на жесткости конструкций.

Запрещено устраивать на присоединяемых балконах и лоджиях теплые водяные полы – так же, как и во всей квартире. Электрические – можно. Оптимальный вариант отопления – конвектор мощностью не менее 1 кВт, способный быстро нагревать холодный воздух. Но за это удовольствие придется платить – счета за электричество увеличатся ощутимо.

И еще одна деталь: за счет двух рядов остекления снижается естественная освещенность примыкающей к лоджии комнаты.

*Рекомендации даны для г. Москвы, в других регионах нормативы могут отличаться.

Реальный пример: квартира серии П-57 в Коньково с двумя лоджиями

Архитектор Елена Уранова нашла возможность ввести в теплый контур две лоджии и рационально использовать дополнительную площадь.