Что такое общая площадь квартиры
Общая площадь квартиры — одна из самых главных характеристик при покупке жилплощади. По закону, в договоре должны быть точные и полные данные о квартире (в том числе и общая площадь), которая переходит в собственность покупателя.
Есть несколько значений площади, обозначенных в договоре: проектная площадь; итоговая общая площадь, полученная по результатам обмеров БТИ (или другой кадастровой службы); и площадь, выявленная покупателем самостоятельно.
Зачем нужен замер площади
Потому что итоговая площадь может отличаться от проектной. В зависимости от условий договора, есть разные варианты решения проблемы.
В проекте договора должны быть конкретные положения, определяющие действия при разногласиях в оценке метража квартиры. Если итоговая площадь квартиры, на основании замеров БТИ, действительно окажется меньше согласованной, то застройщик в большинстве случаев обязан вернуть вам часть заплаченных за квартиру денег. То же самое работает в обратную сторону — итоговая площадь может оказаться больше проектной. В этом случае компенсировать разницу придется покупателю. Также возможно применение иных условий, таких как допустимая разница от проектной величины, когда в рамках установленного «коридора» никто никому не должен. Или, например, проектная площадь окончательная и перерасчетов не предусмотрено.
Как правильно произвести замер площади
Для того, чтобы определить действительную площадь, как это не банально, стоит привлечь профессионалов. Безусловно, это можно сделать самостоятельно. Но в этом случае вам будет сложнее доказать свою правоту при возможных разногласиях. Тогда как опытные специалисты составят обмерный план вашей квартиры и подготовят необходимые документы.
Эту статью нам помогали писать специалисты сервиса Профприемка.
Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.
Читателям ДомКлик — скидка 20%
Чтобы получить скидку при заказе услуги на profpriemka.ru, назовите кодовое слово: ДомКлик или введите промокод ДомКлик на сайте в соответствующее поле.
Если вы все же собрались произвести замер сами, мы подготовили для вас подробную инструкцию.
Основные правила
✓ Производите замер лазерным дальномером (лазерной рулеткой)
✓ Оцените и посчитайте вспомогательные помещения (лоджия, балкон, терраса) и примените к ним соответствующие понижающие коэффициенты
✓ Исключите из полученных результатов площади технических шахт, сантехкоробов, инженерных коммуникаций (вентиляция, трубы водоснабжения и канализации)
✓ Перед замером подготовьте детальный план квартиры, распечатайте его, возьмите с собой планшет. Удобней начинать слева направо от входной двери. Держите дальномер строго параллельно полу или под прямым углом к стене, на расстоянии около 1м от пола.
Замер помещений сложной формы
✓ Разбейте все сложные формы на простые. На распечатанном плане пунктиром обозначьте получившиеся квадраты и прямоугольники
✓ Овальное помещение также разбейте на простые фигуры в виде треугольников. Оставшиеся не посчитанные части за пределами треугольников минимально повлияют на итоговый результат, их можно списать на погрешность
✓ Подсчитайте площади всех простых фигур одного помещения и сложите или отнимите получившиеся значения. И так с каждым помещением.
Как замерять вспомогательные помещения
✓ По закону общая площадь помещения состоит из суммы площадей жилых и нежилых помещений. К вспомогательным помещениям, таким как балкон, лоджия, веранда, террасы и т.п., должны применяться понижающие коэффициенты: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд — 1,0. Увы, некоторые застройщики игнорируют эти правила и могут считать вспомогательные помещения с коэффициентом 1.
✓ Точно определите, балкон у вас или лоджия. Отличительная черта балкона — выступ за пределы фасада здания; у лоджии — наличие хотя бы с одной стороны капитальной стены. Лучше свериться с приложением к ДДУ — в большинстве случаев там указан проектный план помещения
✓ Имейте в виду, что если у вас апартаменты, то документально — это нежилое помещение, и применяемость вспомогательных коэффициентов будет неактуальной.
Важные нюансы
✓ Если помещения в квартире идеально прямоугольные, то точность измерений будет высокая. Если стены не параллельны друг другу, то значения будут не совсем корректными. Производите замер по всем сторонам помещения, сравнивая отличия
✓ Не подлежат измерениям оконные проемы (если они не от пола до потолка), проемы балконных блоков и проемы дверных коробок. Проемы (арочные или прямоугольные) между комнатами шириной менее 2м также не включают в общую площадь
✓ Площадь балконов измеряется от поверхности наружной стены и до ограждения балкона. Площадь лоджии измеряется аналогично — до внутренней поверхности ограждающей стеклянной конструкции
✓ В процессе отделочных работ внутренние стены и перегородки оштукатуриваются, и это влияет на итоговые значения. Необходимо разобраться, на какой стадии были произведены замеры БТИ. Также необходимо выяснить, каким образом это отражено, и отражено ли вообще, в ДДУ
✓ Договором должно быть обусловлено обустройство внутренних перегородок, их расположение на плане помещения, а также материал, из которого они изготовлены и толщина
✓ Убедитесь в наличии и соответствии расположения межкомнатных перегородок в квартире тому, как они действительно должны быть обустроены согласно плану помещения.
Что делать, если расхождение площади выявлено
Скорее всего, отклонения между полученными результатами и данными БТИ будут несущественными. Но определять важность таких отклонений — дело сугубо индивидуальное.
Формально, отклонение на величину 0,1 м2 — уже повод для подачи претензии. Тут все зависит от восприятия и настроя самого дольщика. Некоторые готовы простить и 0,5, лишь бы поскорее заехать, некоторые будут стоять на своем и за 0,1.
В первую очередь, нужно обратиться к застройщику с претензией. Ее необходимо направить ценным письмом с описью вложений по Почте России, либо передать лично. В претензии укажите требование о проведении повторных обмеров площади с привлечением кадастрового инженера (представителя БТИ). Далее, при положительной реакции, можно предложить застройщику вариант решения проблемы — возврат покупателю части уплаченной за квартиру стоимости. Сумму, подлежащую к возврату, вам нужно определить самостоятельно, в соответствии с условиями договора и стоимостью 1 м2 жилья. Если застройщик проигнорировал первичную претензию дольщика, то тогда уже стоит делать экспертизу и подавать досудебную претензию.
По результатам рассмотрения вам нужно будет решить: стоит ли начинать судебное разбирательство с застройщиком или нет. В первом случае суд определит необходимость независимой судебной экспертизы и вынесет решение на основании полученных результатов.
Читателям ДомКлик — скидка 20% на услуги сервиса Профприемка
Они проверяют новые квартиры и заполняют документы, чтобы недостатки устранили.
Чтобы получить скидку при заказе услуги на Профприёмка.ру, назовите кодовое слово: «ДомКлик» или введите промокод «ДомКлик» на сайте в соответствующее поле
Одним из самых непредсказуемых результатов перепланировки может стать изменение жилой площади квартиры – в сторону уменьшения или увеличения. Так случается не всегда, но довольно часто. И в итоге мы видим, что данные, указанные в свидетельстве о собственности, расходятся с новыми документами БТИ. Что делать в связи с этим? Для начала уточним, в каких ситуациях площадь квартиры может «плавать».
Когда она увеличивается?
Обычно это происходит при большом объеме демонтажных работ. Например, слом сантехкабины может легко принести дополнительный метр, поскольку между ее стенками и стенами дома «пропадает» по 10-20 см. с каждой стороны.
Другой вариант – демонтаж не несущих перегородок и подоконных блоков. В кирпичных и монолитных домах эти конструкции могут иметь значительную толщину и дают некоторый прирост площади, если вы их убираете. Слом встроенных шкафов также может дать небольшую прибавку.
Еще один случай (очень редкий), — когда происходит присоединение части общедомовой собственности, например, неиспользуемого пространства сантехнического шкафа или части лестничной площадки (при переносе входной двери). Но для подобной перепланировки необходимо согласие 73% собственников жилья вашего дома.
Когда площадь квартиры уменьшается при перепланировке?
Устройство новых перегородок зачастую «съедает» некоторую часть метража квартиры. Даже простое выравнивание стен может поглощать полезное пространство, не говоря уже о декоративном зашитии стояков отопления или установке декоративных колонн. Вообще, любые элементы, выступающие более 3 см от стены, заносятся в документы БТИ при обмерах.
Как поступить, если обмеры показали изменение площади квартиры?
В этом случае меняют свидетельство о праве собственности на новое, соответствующее обновленным данным БТИ.
При этом, если площадь стала меньше, собственники начинают волноваться, что при продаже квартиры они потеряют деньги, эквивалентные стоимости «пропавшего» метража. Однако здесь нет повода для паники, поскольку старое свидетельство остается на руках у собственника, и он всегда может продемонстрировать покупателю, какова была площадь до перепланировки и посоветовать, как ее вернуть в случае надобности.
Как заменить свидетельство о праве собственности?
Для этого необходимо обратиться в Росреестр и предоставить:
- паспорт,
- имеющееся свидетельство,
- кадастровый паспорт,
- поэтажный план с экспликацией,
- решение о согласовании перепланировки,
- акт о выполненной перепланировке,
- доверенность, если от вашего имени действует посредник.
Уплатив 1000 р., через 12 дней вы получите новый документ.
Добрый день! Вопрос следующий — я планирую обратиться в БТИ для перерасчета площади квартиры без учета балкона. Каким образом можно добиться соответствующих изменений в документе о праве собственности, и как произвести перерасчет платы за коммунальные услуги, за какой период возможен перерасчет?
Ответы юристов ( 7 )
Мария, добрый день.
Вы уже куда либо обращались с данным требованием?
Статья 15. Объекты жилищных прав
[Жилищный кодекс РФ][Глава 2][Статья 15]
1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей
такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением
балконов, лоджий, веранд и террас.
А вы письменно обращались, просили предоставить расчет и уточняли входит ли в расчет ЖКУ — балкон?
Перерасчет возможен только за последние 3 года (срок исковой давности, ст 196 ГК РФ)
Согласно ст 15 ЖК РФ, площадь балконов в расчет входить не должна
Статья 15. Объекты жилищных прав
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 2] [Статья 15]
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
- 8,8 рейтинг
- 6937 отзывов эксперт
Каким образом можно добиться соответствующих изменений в документе о праве собственности
Мария
У Вас в свидетельстве площадь неправильно указана или УК просто начислила не верно?
Статья 15. Объекты жилищных прав
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей
такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением
балконов, лоджий, веранд и террас.
Здравствуйте. Вы что планируете балкон снести? или у Вас его по факту нет? Первое будет весьма затруднительно боюсь. А балкон включается в общую площадь, если была реконструкция и оформлено включение балкона в общую площадь.
Что бы внести изменения в общую площадь, потребуется изменение тех. паспорта на основании последнего потом к кадастровому инженеру для изготовления тех. плана, потом с тех. планом в кадастровую палату за получением кадастрового паспорта и уже с ним в Росреестр. После регистрации изменения площади в Росреестре документы (свидетельство о праве собсветнности) предоставить в управляющую.
Здравствуйте, Мария. Согласно ч.5 ст,15 ЖК РФ Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Аналогичная формулировка содержится и в п. 3.36 Приказа Минземстроя РФ от
04.08.1998 n 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ», который в свою очередь регулирует деятельность БТИ. В свидетельство о регистрации права указывается площадь помещения согласно технической документации, то есть без балконов, лоджий, веранд и террас.
Сейчас вам необходимо вызвать техника из БТИ для снятия замеров (проведение новой технической инвентаризации). Если после проведения замеров у Вас появиться расхождение по площадям, то вам вначале нужно будет внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости, а после в росреестре сделать перерегистрацию своего права собственности. Получив новое свидетельство о регистрации права пользования, с новыми данными по метражу квартиры, Вы можете пробовать требовать произвести перерасчет оплаты за коммунальные услуги.
за какой период возможен перерасчет?
Мария
Вы можете требовать перерасчет за любой промежуток времени. Если полюбовно с управляющей компанией Вам договориться не удастся, то Вам придется обращаться в суд, а в суде они обязательно заявят о сроке исковой давности.Если это случиться, то в таком случае требовать перерасчет Вы можете только за последние три года.