Как должен выглядеть договор аренды квартиры

При найме или сдаче в аренду квартиры посуточно или на длительный срок необходимо заключать соответствующий договор.

Данная — на первый взгляд — формальность защищает права участников сделки, а в будущем может стать решающим документом при возникновении конфликтной ситуации.

Договор аренды квартиры — это соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне квартиру за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой — у нанимателя. Кому это надо?

Некоторые собственники, сдающие квартиру посуточно без посредников, не заключают договоров. Они почему-то считают, что настоящий документ об аренде можно составить только в агентстве недвижимости, обязательно с красивыми печатями и логотипами. В действительности соглашение об аренде квартиры, заключенное между двумя физическими лицами, тоже является официальной бумагой и имеет такую же юридическую силу, как и договор, заключенный при посредничестве риэлтерских фирм.

Как правильно сдавать квартиру в аренду »

Договор аренды квартиры между хозяином жилья и квартирантом оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но по желанию стороны могут это сделать. Если квартира сдается внаем только на основании устных договоренностей, то вскоре у обеих сторон могут возникнуть проблемы. У нанимателя не будет возможности зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания, будут отсутствовать доказательства законности его пребывания в арендованной квартире, да и владелец может "забыть", что сдал в аренду квартиру именно этому человеку, и выселить его. В свою очередь арендодатель, который пренебрег формальностями, тоже рискует остаться внакладе. Существует вероятность того, что арендатор испортит (вывезет) имущество из арендованной квартиры, затопит соседей, пригласит жить многочисленных "бедных родственников", сдаст квартиру в субаренду, и т. д. Так что составление договора аренды квартиры необходимо как для наймодателя, так и для нанимателя.

Основные пункты договора

Итак, составляя и подписывая договор аренды квартиры, уделите особое внимание следующим пунктам:

• — предмет договора;
• — адрес квартиры/комнаты, ее размеры;
• — реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества, паспортные данные, регистрация по месту жительства);
• — ссылка на документ, подтверждающий право (собственности или найма) арендодателя на сдаваемую жилплощадь;
• — сведения о жильцах, получивших право на проживание в сдаваемом внаем помещении: об арендаторе и членах его семьи или других лицах;
• — размер и порядок внесения арендной платы;
• — ответственность сторон;
• — срок сдачи квартиры и порядок продления договора найма; дата подписания документа.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды квартиры являются акт сдачи-приемки квартиры, а также опись находящегося в квартире имущества. В составлении описи заинтересованы обе стороны. Хозяин получает гарантию, что за порчу материальных ценностей ему возместят убытки. А жилец застраховывает себя от необоснованных претензий. В документе арендную ставку лучше всего указывать в валюте ($, евро), с добавлением фразы "по курсу Центрального банка России на день оплаты". В противном случае сумма оплаты будет "плавать" в зависимости от котировок валют.

Еще один немаловажный момент — кто будет получать плату. Обычно это владелец квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать деньги. Известны случаи, когда по истечении срока договора найма хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры.

Разыскать бывших квартирантов и заставить их возместить убытки в этом случае сложно. Поэтому необходимо заранее взять с квартиросъемщика залог за пользование телефоном (и указать это в договоре!), а затем возвратить деньги, убедившись, что задолженности нет. Особого внимания заслуживает пункт "Ответственность сторон", где прописываются особо важные для обеих сторон обязанности. Арендатор должен гарантировать сохранность квартиры, своевременное внесение арендной платы, а по истечении срока аренды квартиры освободить помещение и вернуть имущество целым. Кроме того, без согласия хозяина квартирант не вправе сдавать жилье в поднаем и производить перепланировку.

Со своей стороны хозяин должен в срок предоставить квартиру арендатору в состоянии, пригодном для проживания. А за незапланированное досрочное выселение наймодатель будет обязан выплатить штраф арендатору размером в одну-две месячные платы.

Договора аренды и найма жилого помещения

ВАРИАНТ ДОГОВОРА № 1

ДОГОВОР №_

аренды жилого помещения

Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и

Гр.__________________________________________ именуемый в дальнейшем АРЕНДАТОР, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

АРЕНДОДАТЕЛЬ передаёт в пользование АРЕНДАТОРУ сроком на______________________жилое помещение обшей площадью________кв. м.. состоящее из________комнат_________________________________расположенное по адресу:

’19 ______. Санкт-Петербург._______________________________________________,

дом.________корп.._____________. кв.________. принадлежащее АРЕНДОДАТЕЛЮ на основании:

а АРЕНДАТОР обязуется выплачивать установленную арендную плату.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ.

2.1. Предоставить в пользование АРЕНДАТОРУ указанное жилое помещение, пригодное для проживания, не позднее _________________ дней с момента подписания договора

2.2. Предоставить в пользование АРЕНДАТОРУ своё имущество, находящееся в данном жилом помещении, в состоянии соответствующем его назначению и условиям договора.

2.3. Отвечать и за свой счет устранять недостатки сданного в аренду имущества препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках.

2.4. Не обменивать, не продавать и не совершать других действий приводящих к перемене владельца данного жилого помещения, во время действия договора.

2.5.Согласовать сдачу в наем жилплощади, указанную в п. 1. настоящего договора с лицом или лицами, имеющими право на использование данного помещения, обеспечить их письменное согласие на аренду и предъявить его АРЕНДАТОРУ.

2.6. АРЕНДОДАТЕЛЬ имеет право периодического осмотра данного помещения (время осмотра устанавливается по предварительной договорённости сторон), но не более одного раза в месяц, а так же находиться в помещении без согласования с АРЕНДАТОРОМ для устранения аварий, возникших при отсутствии АРЕНДАТОРА, во избежании нанесения ущерба вышеуказанному помещению и помещениям, находящихся по соседству.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА.

3.1. Использовать указанное помещение, поддерживая в исправном состоянии инженерное и другое оборудование, в том числе мебель, обеспечивая их сохранность.

3.2. Вносить арендную плату за данное жилое помещение в сроки указанные в п.4.3.

3.3. Своевременно оплачивать междугородные и международные телефонные переговоры.

3.4. Произведённые АРЕНДАТОРОМ отдельные улучшения арендного имущества являются его собственностью. В случае когда АРЕНДАТОР произвёл за счет собственных средств и предварительного согласия АРЕНДОДАТЕЛЯ неотделимые улучшения, без вреда для данного помещения он имеет право на возмещение заранее определённое соглашением сторон, стоимости произведённых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений произведённых АРЕНДАТОРОМ без согласия АРЕНДОДАТЕЛЯ возмещению не подлежит.

3.5. АРЕНДАТОР обязан возместить материальный ущерб, нанесённый имуществу или помещению по своей вине или небрежности, либо вине или небрежности проживающих с ним лиц, либо гостей.

3.6. АРЕНДАТОР не имеет права сдавать данное помещение в субаренду, если это не оговорено в специальном соглашении с АРЕНДОДАТЕЛЕМ.

3.7. По истечении срока действия договора сдать арендуемое помещение АРЕНДОДАТЕЛЮ, произведя полный расчет и освободить его не позднее _______ дней с момента прекращения договора.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ.

4.1. АРЕНДАТОР вносит арендную плату в размере эквивалентном________________ долларам США в месяц.

4.2. В качестве аванса АРЕНДАТОР выплачивает арендную плату за _____________________месяца в размере эквивалентном _______________________________долларов США. Аванс вносится одновременно с подписанием Договора.

4.3. Арендная плата вносится АРЕНДАТОРОМ в сроки, указанные ниже.

• Оплачено (с — до)
• Сумма
• Подпись
• Оплачено (с — до)
• Сумма
• Подпись

4.4. АРЕНДОДАТЕЛЬ не имеет права изменить размер арендной платы в течение срока действия договора, без согласия АРЕНДАТОРА.

4.5. Все суммы указанные в договоре в долларах США пересчитываются в рубли на день совершения платежа по курсу ЦБ России.

4.6. Оплата коммунальных услуг производится за счет _______________________________________

5. ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА.

5.1.Настоящий договор вступает в действие с момента подписания. Срок действия договора с "__"________" ____ г. по "____"_______________"________г. Договор составлен и подписан в 2-х подлинных экземплярах, находящихся на руках у сторон.

5.2. АРЕНДАТОР, надлежаще выполнявший обязанности по договору, имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление срока действия, по соглашению сторон, или в случае досрочного расторжения одной из сторон.

5.3. В случае нарушения АРЕНДОДАТЕЛЕМ п. 1. или отказа сдавать жилую площадь после подписания настоящего договора, АРЕНДОДАТЕЛЬ выплачивает АРЕНДАТОРУ получаемую им арендную плату в полном объеме и штраф в размере :______месячной платы..

5.4. В случае досрочного расторжения договора по инициативе АРЕНДОДАТЕЛЯ без нарушений условий договора со стороны АРЕНДАТОРА, первый выплачивает полученную арендную плату в полном объеме за вычетом суммы за фактическую аренду жилой площади и штраф в размере____________ месячной платы.

5.5. В случае нарушения АРЕНДОДАТЕЛЕМ п.2.4. АРЕНДОДАТЕЛЬ выплачивает АРЕНДАТОРУ полученную им арендную плату в полном объеме за вычетом суммы за фактическую аренду жилой площади и штраф в размере ________месячной платы.

5.6. АРЕНДАТОР, при не соблюдении условий настоящего договора с его стороны или в случае досрочного расторжения договора по его вине, выплачивает АРЕНДОДАТЕЛЮ штраф в размере ____________________месячной платы. В этом случае сумма, полученная АРЕНДОДАТЕЛЕМ в качестве арендной платы возвращается АРЕНДАТОРУ в полном объеме за вычетом суммы , рассчитанной за фактическую аренду помещения.

5.7. Агентство не берет на себя обязательств по разрешению споров между сторонами. Споры по договору разрешаются сторонами путем взаимных переговоров, а при не достижении согласия в третейском или народном суде, куда, в случае необходимости, агентство может быть приглашено в качестве свидетеля.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.

6.1. В арендуемом помещении установлен телефон № (отдельный, с блокиратором).

6.2. Вопросы, не отраженные в договоре, решаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.3. АРЕНДОДАТЕЛЬ при необходимости назначает ________________________________

ответственным за выполнение данного договора.

6.4 Совместно с АРЕНДАТОРОМ в данном помещении будут проживать:_________________________________

Выгоднее снимать квартиру напрямую через хозяина, минуя риелторские конторы. Но тогда договор придётся заключать самостоятельно, а это непростое дело: нужно учесть множество моментов и деталей, чтобы избежать проблем в будущем и жить в спокойствии и уверенности. В этой статье мы разберёмся, на что обратить внимание при составлении договора найма жилья.

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина — «наём» и «аренда» — как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

• паспорт;
• обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель — физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами — условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

• самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право — соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», — это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Обязательно ли составлять договор аренды жилья

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения. Однако с точки зрения права, название соглашения большого значения не имеет, главное — его содержание. Поэтому для удобства в дальнейшем мы будем именовать соглашение сдачи-съема жилья договором аренды.

Итак, договор аренды (или найма) должны заключать все, независимо от отношений сторон. Даже если вы по своей доброте пустили в квартиру пожить родственника или друга бесплатно, лучше оформить отношения в письменном виде — в такой ситуации заключается договор безвозмездного найма жилья (см.: Что такое и как составить договор безвозмездного найма жилого помещения?). По крайней мере, так вы сможете избежать возможных споров по поводу того, кто оплачивает коммунальные услуги и не слишком ли много времени жилец проводит под душем или перед телевизором.

И уж куда более актуален вопрос о договоре, если за снимаемое жилье квартирант обязан платить. Вопросы, связанные с порядком пользования помещением и размером или сроками выплат арендной платы вполне могут закончиться судом — ст. 162 ГК РФ прямо говорит, что при отсутствии письменного договора в суде нельзя использовать свидетельские показания. Кроме того, согласно все тому же Гражданскому кодексу, письменная форма не только прямо предусмотрена для договоров аренды или найма жилья (ст. 674 ГК), но еще и должна использоваться во всех случаях, когда имеет место одно или оба следующих условия:

• хотя бы одной стороной сделки выступает юридическое лицо;
• сделка на сумму свыше 10 000 рублей заключается между физическими лицами, то есть гражданами.

В случае с жильем особенно актуально последнее условие — месячная стоимость аренды квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или другом крупном городе сейчас обходится заметно дороже.

Можно ли составить договора аренды жилья самостоятельно без юриста

Сам по себе договор аренды (точнее, коммерческого найма, если речь идет о сделке двух граждан) не относится к числу чрезмерно сложных документов. Любой грамотный человек, потратив некоторое время на изучение законодательства и сравнение разных бланков договоров аренды жилья, во множестве имеющихся на правовых сайтах или юридических форумах, сможет самостоятельно составить такой договор.

Однако бывают случаи, когда лучше все-таки обратиться к профессионалу. Обычно такая потребность возникает, если:

• есть сомнения в том, что арендодатель имеет право сдавать квартиру;
• договор заключается через посредника, в добросовестности которого вы не уверены;
• размер платы за жилье слишком сильно отличается от того, что просят за аналогичные квартиры в том же районе города.

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Что должен содержать типовой договор аренды жилья. Скачать образец 2019 года бесплатно

В гражданском праве предусмотрено понятие существенных условий договора. Если они в тексте не отражены, то договор считается не то что недействительным, а просто незаключенным. Применительно к аренде жилья существенными будут условия:

• о личности арендодателя и арендатора;
• предмете договора (признаки жилого помещения, позволяющие однозначно определить, что именно сдается в аренду);
• размере арендной платы (в принципе, ее можно не указывать, но тогда вы получите не договор аренды/найма, а договор о безвозмездном пользовании жилым помещением).

Структура договора аренды жилья

Разумеется, только существенными условиями договор ограничиваться не должен. То, в каком виде должен оформляться такой договор, прямо в законе не указано (за исключением, разумеется, случаев с требованием обязательной письменной формы), однако на практике сложились определенные правила, касающиеся структуры договора аренды жилья.

Так, договор должен содержать следующие разделы:

1. Преамбула. Здесь указывается наименование договора («Договор аренды жилого помещения» или, что более правильно с юридической точки зрения, «Договор найма жилого помещения»), место и дата его заключения, имена или наименования (для юридических лиц) сторон, а также их сокращённые наименования, которые будут употребляться далее по тексту договора.
2. Предмет договора. Здесь должно быть подробно охарактеризовано то жильё, которое сдаётся по договору. Чем полнее информация, тем лучше — поэтому в договоре следует указывать не только адрес, но и площадь помещения, его кадастровый номер, а также основание, дающее арендодателю право сдавать это помещение (право собственности, договор аренды с правом на сдачу квартиры в субаренду и т. д.).
3. Размер арендной платы.
4. Права и обязанности сторон.
5. Ответственность сторон.
6. Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет. Этот же временной промежуток определен ст. 683 ГК РФ как максимальный срок договора найма жилья.
7. Реквизиты и подписи сторон. Здесь нужно описать стороны как можно подробнее. Для граждан потребуется указать паспортные данные и место постоянной регистрации, для юридических лиц — организационно-правовую форму, ИНН, ОГРН, БИК и прочие банковские реквизиты.

Разумеется, эта структура лишь ориентировочная. По своему желанию стороны могут включать туда и дополнительные условия. В частности, организация, арендующая жилье для своего сотрудника, может потребовать включить в договор пункт о неразглашении содержания документа третьим лицам.

Разберем теперь некоторые из элементов структуры подробнее.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

• договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
• договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

• договоры продолжительностью более года;
• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Плата за жилье

Размер оплаты по договору найма жилья определяется самими сторонами. Однако ст. 682 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен максимальный размер платы. Правда, пока таких правил применительно к коммерческому найму еще не вводилось, однако возможность введения в будущем следует иметь в виду.

Сроки внесения арендной платы тоже регулируются договором. Если же стороны ничего на этот счет в договоре не указали, то действует правило, предусмотренное уже Жилищным кодексом применительно к социальному найму. В соответствии с ним плата за месяц вносится в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за тем, за который причитается оплата.

Помимо арендной платы стороны могут договориться и о платежах за коммунальные услуги. Если же специально это в договоре не оговорено, то электричество, воду, теплоснабжение и прочее оплачивает наниматель.

Права и обязанности сторон по договору найма жилья

Обязанностями, возникающие у сторон договора с момента его подписания, являются:

1. Для арендодателя: предоставить помещение, пригодное для проживания. В случае обнаружения недостатков, о которых новый жилец не был предупрежден заранее, он вправе потребовать от владельца квартиры исправления этих недостатков, уменьшения арендной платы или возмещения расходов, которые потребовались на устранение этих дефектов. Возмещение возможно как путем прямого возврата соответствующей денежной суммы, так и удержанием этих расходов из арендной платы.
2. Для арендатора (нанимателя): оплачивать квартиру вовремя, использовать жилье только для проживания и обеспечивать его сохранность.

В свою очередь, кроме обязанностей, стороны имеют и определенные права. О некоторых правах арендатора (нанимателя) уже было сказано выше. Помимо этого, наниматель имеет право:

1. При долгосрочном договоре (продолжительностью свыше года) с согласия владельца сдавать помещение или его часть по договору поднайма.
2. Пускать временных жильцов на срок не выше 6 месяцев. Если за их проживание не берется плата (то есть не заключается договор поднайма), то согласие владельца не требуется — достаточно лишь его уведомления. Однако владелец вправе запретить проживание временным жильцам, если в результате их вселения на каждого человека в квартире будет приходиться жилплощадь меньшая, чем предусмотрено нормами этого города.

Спорным является вопрос об использовании помещения для занятий профессиональной или предпринимательской деятельностью. С одной стороны, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает такую деятельность, если она не мешает соседям и другим жильцам квартиры; с другой — ст. 678 ГК РФ прямо предусматривает обязанность жильца использовать помещение только для проживания. Представляется, что в данном случае предпринимательская и профессиональная деятельность жильца будет разрешена — но только в том случае, если это прямо отражено в договоре, поскольку ст. 421 ГК РФ предоставляет сторонам возможность заключить даже договор, не предусмотренный законом. В этом случае, правда, речь уже будет идти о смешанном договоре.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

Больше полезной информации в рубрике "Аренда и наем жилья".