Характеристики земельного участка неблагоприятные для застройки

фото

документы

документы к заявлению

другие формы заявлений

Содержание:

Предельные параметры разрешённого строительства — элемент градостроительного регламента

Предельные параметры разрешённого строительства — один из показателей градостроительного регламента. Градрегламент, в свою очередь. является одним из результатов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, обеспечивающего решение целого рядя задач:

• образование территориальных зон
• установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны
• установление вида градостроительной деятельности

Целями формирования территориальных зон являются:

1. создание возможности сочетания в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков (к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения)
2. выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
3. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
4. предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 Град. кодекса РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:
• основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны
• условно разрешённые ВРИ, присваиваемые только по итогам публичных слушаний
• вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.)
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
• этажность
• плотность застройки
• минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий
• минимальная доля озеленённых территорий земельного участка
• минимальное количество мест на автостоянках
• прочие параметры, к примеру, когда пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров ( пункт 3 статьи 38 Град. кодекса РФ)
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства

Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, являются обязательными для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами земельных участков вне зависимости от форм собственности и прав.

Использование земельных участков допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований.

На использование участков и объектов на них, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет, если использование и строительство не соответствуют установленному градостроительному регламенту:

• ВРИ участка нет в перечне видов использования в территориальной зоне
• размеры участков отличаются от предельных значений
• существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции
• произошли отклонения от ограничений по использованию земельных участков и объектов капитального строительства
• использование участков и объектов на них создаёт опасность для жизни и здоровья людей, для окружающей среды, для памятников истории и культуры

Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение. С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь.

Примерный состав предельных параметров разрешённого строительства

Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют статья 38 и статья 40 Градостроительного кодекса РФ, практическую — градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории (СПОЗУ) и проекты объектов капитального строительства (реконструкции).

Стандартный состав предельных параметров

• Предельные размеры земельных участков, в том числе их площади:

• могут быть как минимальными, так и максимальными или в варианте одновременного установления пределов обоих типов.

Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:

устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено

предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия,

допускается уменьшение отступа либо расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки

Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:

в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ земельных участков внутри каждой территориальной зоны

в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент — в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов (к примеру, в Северной столице — закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой)

Площадь участков, предназначенных для озеленения

Коэффициент застройки земельного участка (отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади земельного участка) объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны

В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства (пункт 2.1 статьи 38 Град.кодекса РФ)

к цветовому решению внешнего облика объекта

к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта

к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения

Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков

Иные предельные параметры разрешённого строительства

Что такое отклонение от предельных параметров разрешённого строительства?

Строительство или реконструкция объектов на земельных участках должны происходить в режиме соблюдения требований градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.

В ситуациях, когда собственникам или правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, можно воспользоваться правом на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

Условия для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Ммотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):

1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки

Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:

1. минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ земельных участков
2. максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений
3. максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории земельных участков
4. максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории земельных участков
5. максимального процента застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка
6. увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков

Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:

• технические планы — для подтверждения меньшего размера земельного участка в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ земельного участка в конкретной территориальной зоне
• результаты инженерно-геологических изысканий, установивших неблагоприятные геологические, а также экологические условия, физико-химические свойства, водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта
• проектная документация, доказывающая неприемлемость утверждённых через ПЗЗ предельных предельных параметров разрешённого строительства

Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3-6 месяцев и состоит она из ряда этапов.

Последовательность действий

1. В комиссию по землепользованию и застройке подаётся заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

2. После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:

а) подготовкой сведений:

1. о правообладателях земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
2. о правообладателях объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
3. о правообладателях помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,

б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти:

• Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ)
• Комитет по охране памятников культуры, Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС)
• Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ)
• Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ)
• Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО
• иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

3. Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по землепользованию и застройке, принимающей решение о проведении публичных слушаний.

4. Готовится решение комиссии по землепользованию и застройке принимается по результатам проведения публичных слушаний.

5. Решение комиссии по землепользованию и застройке направляется главе администрации муниципального образования.

6. Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке.

При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение можно оспорить в судебном порядке.

Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства

По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке:

А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений

Полезно узнать

• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь.
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь.
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволитознакомиться эта статья.
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь.
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

Карпова Александра Семёновича

Прошу в соответствии со статьей 7 (часть 3) Закона Санкт-Петербурга от 5 июля 2006 года № 400-61 «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» включить в протокол публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта, предполагаемого к реализации на земельном участке, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, дом 2, литера К, кадастровый номер 78:11:6001А:34, следующие замечания и требования по предмету слушаний:

Настаиваю на том, что заявка ОАО «Общественно-деловой центр «Охта»» (далее ОДЦ «Охта», заявитель) на разрешение на отклонение от предельных параметров высоты зданий и сооружений должна быть отклонена как необоснованная . Моё мнение основывается на результатах подробного анализа заявки ОДЦ «Охта» и аргументов, сформулированных заявителем в пояснительной записке, представленной на экспозиции.

В соответствии со статьёй 40 Градостроительного Кодекса для того, чтобы отклониться от установленных законом предельных параметров застройки земельного участка, правообладатель должен доказать, что характеристики имеющегося у него земельного участка неблагоприятны для застройки . При этом законодатель установил главные неблагоприятные характеристики: размер меньше установленного градостроительным регламентом, конфигурация и инженерно-геологические характеристики, подразумевая, что обращаться за отклонением можно в том случае, если на данном участке физически невозможно построить здание при условии соблюдения предельных параметров. Сама процедура получения разрешений на отклонение от установленных законом параметров предполагает исключительный характер ситуации, поэтому характеристики, применимые к любому земельному участку или даже к большинству земельных участков не могут рассматриваться как надлежащее обоснование.

В заявке ОДЦ «Охта» не приведено вообще никаких достоверных сведений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка с кадастровым номером 78:11:6001А:34 том смысле, который установлен ст.40 ГрК, и, тем более таких, которые обосновывают заявку на превышение высотных параметров.

1. Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка, приведённых в официальной заявке, может быть доказана путём последовательного рассмотрения каждой указанной в заявке характеристики:

1.1. «Ограниченность ЗУ водным пространством» не может рассматриваться как неблагоприятная характеристика земельного участка, так как любой земельный участок имеет границы и чем-то ограничен. Соседство с водой не препятствует возведению зданий и сооружений, тем более что рассматриваемый земельный участок отделён от водных пространств укреплёнными набережными и магистралями. Кроме того, заявитель не представил обоснований, каким образом отклонение от предельных параметров высотности застройки позволит преодолеть неблагоприятные свойства «ограниченности ЗУ водным пространством».

1.2. «Невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов» – данное утверждение, во-первых, является ложным, поскольку Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга не запрещают возведение зданий и сооружений ни в водоохраной зоне, ни в прибрежной полосе. Во-вторых, в соответствии со ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ ширина прибрежной защитной полосы р. Нева и р. Охта при условии строительства набережной совпадает с её парапетом. Таким образом, после строительства набережной р. Охты, предусмотренной проектом, любые ограничения использования земельного участка, связанные с режимом прибрежной защитной полосы, будут сняты. В-третьих, ложность тезиса о невозможности застройки защитных полос объектов опровергается самим проектом строительства и проектом планировки территории, которыми предусмотрено возведение подземного 4-х этажного паркинга площадью 3,57 га. Этот объект застройки будет занимать практически весь земельный участок, за исключением его северной оконечности и 10-метровых отступов от границ участка по западной, северной и восточной границам.

1.3. «Невозможность периметральной застройки» – данное утверждение, во-первых, не подтверждается представленными схемами, картами и иными материалами, а во-вторых, прямо опровергается предлагаемым строительством паркинга (см. выше), а также блоков 2, 3 и 4 (самостоятельных зданий), которые, согласно проекту (эскизу) застройки, должны располагаться по периметру участка вдоль его восточной границы. Таким образом, данное утверждение является ложным.

1.4. «Конфигурация ЗУ трапециевидная – неблагоприятная для планировки градостроительных решений» – при площади участка 4,7 га и отсутствии острых углов «трапециевидная» конфигурация не может быть обоснованно признана неблагоприятной для застройки, тем более что заявитель представил эскиз генерального плана земельного участка, на котором все здания успешно размещены на земельном участке. Таким образом, данное утверждение является ложным. Кроме того, заявитель не представил обоснований, каким образом отклонение от предельных параметров высотности застройки позволит преодолеть неблагоприятные свойства трапециевидной конфигурации.

1.5. «Невозможность соблюдения требований комплексной безопасности при условии соблюдения градостроительных регламентов» — данное утверждение, во-первых, является бездоказательным, поскольку «специальные технические условия на комплексное обеспечение безопасности и антитеррористической защищенности Комплекса зданий и сооружений «Общественно-делового центра «Охта»», на которые ссылается заявитель, не представлены на экспозиции, и нет подтверждений, что они согласованы Минрегионом РФ в установленном порядке. Во-вторых, согласно части 2 статьи 40 ГрК РФ, соблюдение требований технических регламентов является необходимым условием для получения разрешения на отклонение от предельных параметров застройки, но не указано в качестве допустимой причины для обращения за разрешением на отклонение. Согласно статье 48 ГрК обеспечение технических условий является задачей архитектурно-строительного проектирования, которое выполняется в соответствии с требованиями градостроительных регламентов.

1.6. «Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) – ограниченная площадь возможной застройки» – данное утверждение (о необходимости) не доказано ни одним документом, представленным на экспозиции. «Восстановление архитектурного решения исторического объекта» в такой форме не предусмотрено законодательством РФ о сохранении культурного наследия. Кроме того, выработка архитектурных решений относится к стадии архитектурно-строительного проектирования (глава 6 ГрК). Согласно части 15 статьи 48 проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком, и, таким образом, не носит нормативного характера. Согласно части 13 этой же статьи состав и требования к содержанию разделов проектной документации устанавливаются Правительством Российской Федерации. Соответствующее Постановление N 87 от 16 февраля 2008 г (в ред. Постановления Правительства РФ от 18.05.2009 N 427) не содержит требований к заказчику восстанавливать архитектурные решения исторических объектов путём повторения формы фундамента, более того, не содержит указания на документы, которые могли бы устанавливать обязательные требования такого рода. Согласно части 16 статьи 48 ГрК, не допускается требовать от заказчика согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы, не предусмотренные Кодексом. Следовательно, если даже какой-либо орган власти Санкт-Петербурга потребовал бы от ОАО «ОДЦ «Охта»» «восстановить архитектурные решения исторического объекта», такое требование было бы незаконным и поэтому не порождающим обязанностей застройщика. Таким образом, утверждение о «необходимости» подобных действий является ложным.

Вывод по части 1 : Ни одно из оснований для заявки на отклонение от предельных параметров, указанных застройщиком, не доказано представленными на градостроительной экспозиции документами. Из 6 утверждений, положенных в основу заявки, 4 являются ложными. Ни одно из оснований не обосновывает необходимость превышения предельной высоты; наоборот, некоторые из аргументов можно рассматривать как обоснование необходимости понижения высоты размещаемых на участке зданий и сооружений (например, ограниченность площади земельного участка).

2. Безосновательность утверждений о наличии неблагоприятных характеристик земельного участка, приведённых в пояснительной записке к заявлению на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства также может быть доказана путём последовательного рассмотрения каждого аргумента:

2.1. В пояснительной записке приведены 4 основания, три из которых текстуально и содержательно отличаются от оснований, указанных в официальной заявке:

Основания, указанные в официальной заявке

Основания, указанные и прокомментированные в пояснительной записке

Ограниченность ЗУ водным пространством, невозможность застройки прибрежных полос и защитных полос объектов, невозможность периметральной застройки,

В связи с ограниченной площадью земельного участка невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами.

Конфигурация ЗУ трапециевидная – неблагоприятная для планировки градостроительных решений,

Конфигурация земельного участка, неблагоприятная для застройки.

Необходимость восстановления архитектурного решения исторического объекта в фундаменте здания (5-конечная звезда в основании здания) – ограниченная площадь возможной застройки.

Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка при условии соблюдения градостроительных регламентов.

Таким образом, пояснительная записка направлена на дезинформацию участников процесса публичного обсуждения градостроительной документации.

Далее рассмотрим использованные в обосновании аргументы по отдельности.

2.2. «В связи с ограниченной площадью земельного участка» – данный аргумент не может рассматриваться как основание для признания земельного участка неблагоприятным для застройки, поскольку площадь любого земельного участка ограничена. Этот аргумент должен быть полностью исключён из рассмотрения.

2.3. «Невозможно произвести застройку, предусмотренную утвержденной градостроительной документацией, с параметрами, установленными градостроительными регламентами» – для обоснования этого тезиса в пояснительной записке приведены «основные характеристики объектов капитального строительства, планируемых к размещению в Зоне 1»: общая площадь застройки – 312 089 м 2 , количество работающих – 10638 человек, подземная автостоянка – 3037 машино-мест. Ни одной из этих цифр нет в Проекте планировки территории (ППТ), утвержденном Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 367 от 31.03.09 г. для данной территории. В разделе 5 Приложения №3 утверждаемой части ППТ («Положение о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории») все параметры приведены суммарно для территории в целом, включая все 4 зоны развития. В том числе, общая площадь многофункциональных общественно-деловых центров – 989 000 м 2 , число работающих не регламентируется, общее число мест на подземных автостоянках – 8000. Площадь земельных участков для размещения административно-общественной застройки — 18,56 га .

Таким образом, утверждённая градостроительная документация (ППТ) не содержит требований к размещению 312 тыс. м 2 офисных площадей и рабочих мест для 10 тыс. служащих на земельном участке площадью 4,7 га в Зоне 1. Эти требования не указаны в сводном заключении по заявке, подготовленном КГА. ППТ вообще не может противоречить Правилам землепользования и застройки, которые были приняты и вступили в силу до его разработки. Поэтому тезис о том, что численность сотрудников (10638 чел.) или общая площадь помещений предусмотрены утвержденной градостроительной документацией, является ложным, в связи с чем дальнейшее рассмотрение основанных на нём аргументов представляется бессмысленным.

2.4. Тем не менее, стоит отметить, что в разделе обоснования «Определение некоторых показателей застройки» систематически искажаются сведения об обязательных требованиях законодательства с целью ввести участников общественного обсуждения в заблуждение. Так, например:

— Приложение 7 к СНиП 2.07.01-89*, на основании которого рассчитывается площадь земельного участка, исходя из численности работающих, носит рекомендательный, а не обязательный характер.

— Статья 24 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», на которую ссылаются разработчики пояснительной записки, равно как и иное действующее законодательство, не содержит требований озеленения кровли гаража. Называемая цифра площади озеленения – 60% от площади земельного участка, является элементом архитектурно-планировочного решения. Впрочем, эта цифра также является подлогом, поскольку согласно статье 9 Приложения 3 к закону о ПЗЗ «к озелененной территории земельного участка относятся части участков, которые не застроены объектами капитального строительства». Т.е. озеленение – это то, что располагается на земле, а не на стилобате (не более 15% озеленённой территории – спортивные площадки – может располагаться на стилобате). Таким образом, озеленённая крыша гаража не является озелененной часть земельного участка. Тем более нет оснований называть эту конструкцию «садом» или «парком», как это сделано в иных, представленных на выставке материалах. Согласно действующему законодательству, это не «зеленые насаждения общего пользования», а «зелёные насаждения, выполняющие специальные функции»

— Попытка применить коэффициент застройки земельного участка 0,6 к части земельного участка, якобы «предназначенного для строительства надземной части Объекта» на основании СНиП 2.07.01-89* является подлогом, поскольку данный коэффициент применяется к участку в целом, а не к его части.

— Средняя высота этажа – 5,2 метра – принята произвольно, без ссылок на нормативную документацию. В пояснительной записке к объёмно-пространственным решениям ОДК «Охта-центр» (октябрь 2008) указана высота этажа башни 4,2 метра .

Если же устранить основные перечисленные выше подлоги из расчётов, то обнаруживается, что заявленный строительный объём надземной части Объекта ( 1 306 032 м 3 ), пусть даже вычисленный на основе завышенной высоты этажа, можно разместить на участке площадью 4,7 га при рекомендованном коэффициенте застройки земельного участка 0,6

при средней высоте застройки 46,2 метра .

1 306 032 : (47 130 * 0,6) = 46,185

При средней высоте этажа 4,2 метра средняя высота застройки должна быть всего 37,3 метра .

Таким образом, приведенные заявителем данные, будучи очищенными от произвольных арифметических манипуляций, доказывают отсутствие какой-либо необходимости в отклонении от предельных параметров застройки.

Бизнес-центр с заявленными в пояснительной записке параметрами может быть полностью размещён на земельном участке при соблюдении градостроительных регламентов.

2.5. Следует дополнительно отметить, что никакие требования градостроительной документации относительно численных характеристик развития территории не относятся к неблагоприятным для застройки характеристикам земельного участка. Если правообладатель земельного участка обнаруживает, что установленные в ППТ параметры являются завышенными, он вправе инициировать внесение изменений в ППТ или обратиться в суд с требованием об отмене данного документа. Статья 40 ГрК не даёт оснований обращаться за разрешением на отклонение от предельных параметров застройки на основании характеристик развития территории, указанных в ППТ.

2.6. «В целях сохранения исторического наследия в благоустройстве территории земельного участка, предназначенного для размещения Объекта, необходимо предусмотреть создание открытого пространства – городской общественной площади» – данный аргумент является необоснованным по нескольким причинам: во-первых, общественная площадь как территория общего пользования не может быть создана на земельном участке, находящемся в частной собственности. Во-вторых, подобные требования не содержатся ни в градостроительной документации, ни в действующем законодательстве, поэтому слово «необходимо» является попыткой ввести читателя в заблуждение. В-третьих, подобные аргументы не относятся к неблагоприятным характеристикам земельного участка и не обосновывают их.

2.7. Несостоятельность аргументов, касающихся «периметральной застройки» была рассмотрена выше.

2.8. Несостоятельность аргументов, касающихся «невозможности соблюдения требований комплексной безопасности» была рассмотрена выше.

2.9. «Невозможность экономической целесообразности освоения земельного участка» – не относится к неблагоприятным свойствам земельного участка в смысле статьи 40 ГрК РФ. Этот тезис может быть высказан в отношении любого земельного участка при неэффективном менеджменте организации-собственника. В случае экономической нецелесообразности освоения земельного участка собственнику рекомендуется продать данный участок и приобрести себе что-нибудь более дешёвое.

Вывод по части 2: Ни один из аргументов, приведенных в пояснительной записке, не доказывает и не обосновывает наличие характеристик земельного участка, неблагоприятных для его застройки, которые физически ограничивают возможность возведения зданий и сооружений с высотой 48 метров . Не обоснована и не доказана необходимость отклонения от предельной высоты зданий и сооружений. Таким образом, заявка подлежит отклонению по причине отсутствия оснований, предусмотренных статьёй 40 ГрК РФ.

3. В заявке на разрешение на отклонение от предельных параметров указано планируемое число машиномест 3037. Эта цифра основывается на количестве работающих и количестве посетителей (600 человек). Однако в пояснительной записке к объёмно-пространственным решениям, представленной на выставке, указано (стр. 17), что проект предусматривает создание встроенной автостоянки примерно на 2075 машиномест, что ниже расчётного значения 2188 машиномест. Это было подтверждено заявлением господина Никандрова на слушаниях: он сказал, что проектировщики «сочли возможным снизить количество парковочных мест». Следует отметить, что расчётное значение является заниженным, так как основывается на количестве посетителей 600 человек, а в обоснованиях к проекту планировки территории было указано, что в «часы пик» комплекс зданий в Зоне 1 будет посещать до 7 тыс. чел.

Вывод по части 3: значение одного из предельных параметров застройки, указанных в заявке, не подтверждается представленными материалами.

На основании вышесказанного прошу Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга рекомендовать Правительству Санкт-Петербурга отклонить заявку ОДЦ «Охта» как безосновательную и не соответствующую требованиям действующего градостроительного законодательства.

Прошу включить мои замечания в протокол слушаний и отразить без искажения содержания в заключении публичных слушаний по данному вопросу. Прошу предоставить мне копию заключения по указанному ниже адресу.

СТ 40 ГрК РФ.

1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

3. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

4. Проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений статьи 39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

5. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации.

6. Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

6.1. Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в отношении земельного участка, на котором расположена такая постройка, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

8. Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

Комментарий к Ст. 40 Градостроительного кодекса РФ

Комментируемая статья посвящена регламентации процедуры оформления исключений из общего правила о том, что градостроительные регламенты в определенном правилами землепользования и застройки виде обязательны для всех правообладателей недвижимости, органов публичной власти и населения. В реальной действительности существование уникальных, исключительных случаев затруднительного использования объекта недвижимости вследствие наличия неустранимых недостатков земельного участка либо возведенного на нем объекта будет, несомненно, встречаться. Действительно, если, например, в пределах равнинной территориальной зоны будет расположен овраг, то нет никакой возможности отразить для правообладателя земельного участка или объекта капитального строительства в градостроительном регламенте особенности использования данных объектов недвижимости. Поэтому можно предположить, что данная статья будет действовать довольно редко либо в зонах, где не предоставлен широкий выбор видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Допустимые отклонения могут включать в себя изменения предельных размеров (площади) земельных участков; изменения размера отступов от границ земельных участков; изменение предельных параметров объектов капитального строительства; изменение коэффициента использования земельного участка как общей площади застроенной и не застроенной его части; требования по минимально допустимой площади для парковки автомобилей и т.д. Гарантией учета мнения населения в случае такой необходимости отклонения от предельных параметров будут являться публичные слушания, проводимые за счет заинтересованного лица.

Положительное решение по рассматриваемому вопросу возможно лишь в случае, если предлагаемые отклонения соответствуют техническим регламентам и в результате их реализации не будет причинен ущерб жизни, здоровью и имуществу граждан (имуществу юридических лиц), окружающей среде, объектам культурного наследия. Кроме того, будет учитываться и наличие (отсутствие) планируемого воздействия на существующую либо планируемую застройку соответствующей территории. В случае несоответствия запрашиваемых параметров отклонения от предельных параметров разрешенного использования требованиям охраны окружающей среды, техническим регламентам или иным обязательным правилам и нормам, отказ главы администрации будет соответствующим образом мотивирован.