170 Постановление госстроя содержание общего имущества

Применимо ли оно к работе управляющей организации ?

Постановление Госстроя 170 с последними изменениями.

Одним из самых обсуждаемых и спорных документов в жилищно-коммунальной сфере является Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» или просто: Постановление Госстроя 170 с последними изменениями ( Скачать документ можно в конце статьи )

Действие данного документа оказывает серьезное затруднение в работе управляющих компаний. Так, к примеру, провайдеры постоянно ссылаются на пункт 5.6.24. Постановления 170 Госстроя ( Организация по обслуживанию жилищного фонда обязана: … обеспечивать беспрепятственный допуск работников предприятий связи на крыши и чердачные помещения ).

Применимо ли Постановление 170 к работе управляющей организации при содержании общего имущества?

Ведь в контексте Жилищного кодекса РФ существуют утвержденные Правительством РФ Правила содержания общего имущества. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1, упоминаемый в данном Постановлении Госстроя 170 утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, которым с 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс РФ. То есть спорные Правила были разработаны на основании закона, который затем был отменен законом, который ввел в действие ЖК РФ!

Вводная часть Постановления Госстроя 170 говорит о рекомендательным характере данного документа. В соответствии с Общероссийским строительным каталогом (СК-1) Правилам присвоен номер МДК 2-03.2003 (то есть методические документы). Правила Госстроя РФ № 170 не являются нормативно правовым актом.

Как его применять без учёта норм действующего жилищного законодательства? Например, как соблюдать требование, чтобы рамы окон в квартире были одного цвета, если по ПП 491 они уже не относятся к общему имуществу дома.

Есть и ещё аргументы у сторонников мнения, что Госстрой Постановление 170 не должно применяться. Однако ни один суд, начиная от мировых судей и заканчивая высшими инстанциями, не принимают эти доводы и отказывают истцам в удовлетворении требований об отмене постановления о привлечении к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Новая судебная практика

В пункте 29 « Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) «, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 судам сделана установка нижестоящим судам, что «Управляющая компания в рамках предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а не по ст. 7.22 КоАП РФ». А органы местного самоуправления, осуществляющие контрольные мероприятия, при наличии соответствующего закона субъекта РФ могут составлять протоколы только о тех административных правонарушениях, которые прямо предусмотрены ч. 7 ст. 28.3 КоАП РФ (в том числе по ч.1 ст.19.5 КоАП РФ).

Далее в указанном Обзоре следует фраза, которая «ставит всё на свои места»:

«Обществу выдана лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Следовательно, общество, допустившее нарушение Правил N 170 в рамках предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, могло быть привлечено к административной ответственности только по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, как являющейся в рассматриваемом случае специальной по отношению к ст. 7.22 КоАП РФ. При этом по ст. 7.22 КоАП РФ могут быть привлечены к административной ответственности иные субъекты, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.»

Следовательно, «постановление госстроя 170 с последними изменениями» живет и процветает. За нарушение Правил, указанных в данном ненормативном акте, предусмотрено ответственность как для управляющих компаний (по ч.2 ст.14.1.3 КоАП РФ), так и для ТСЖ/ЖСК (по ст.7.22 КоАП РФ).

"Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда" (в последней редакции можно скачать по данной ссылке) были разработаны на основании Закона номер 4218-1, ПП №1289. Включают в себе последнее обновление, дополнения, сделанные в 2019 году. Регламент определяет условия эксплуатации, капремонта, реконструкции объектов, обеспечение их сохранности.

Ведение технической документации – один из факторов описываемых Правил. Нормативный акт обязан к исполнению всеми государственными органами власти России, надзорными институтами, формами местного самоуправления.

Цели, нормы технической эксплуатации фонда

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Правила эксплуатации жилого строения обязаны выполнять управляющие структуры всех правовых форм или их уполномоченные лица в отношении придомовых территорий.

Согласно Постановлению Госстроя РФ №170 (с последними изменениями 2019 года), жилым фондом называются все квартиры и комнаты невзирая на форму их владения, включая специализированные строения. Последняя категория обусловлена общежитиями, гостиницами, приютами, интернатами.

Фонд характеризуется следующими видами:

• частные, находящиеся в личной собственности – квартиры, дома, кооперативы, товарищества владельцев объекта недвижимости;
• юридические, распорядители которых представлены юр. лицами, выделившие средства гражданам на приобретение квартиры;
• государственные, состоящие из ведомственного фонда и находящиеся на региональном балансе.

Постановление номер 170 Государственного комитета строительства по содержанию общего имущества приводит стандарты по эксплуатации строений:

1. Управление фондом:
2. Установление правил пользования;
3. отношения с субподрядчиками либо поставщиками сервисов;
4. работа с арендаторами квартир, других помещений.
5. Техническое обслуживание, различные ремонты строения:
6. содержание, диспетчерское или аварийный надзор;
7. плановый осмотр;
8. организация сезонной эксплуатации;
9. капитальный, внеплановый ремонт.
10. Санитарные работы:
11. уборка участков общего пользования;
12. уход вокруг дома;
13. посадка зеленых насаждений.

Люди, проживающие в МКД, эксплуатируют его в порядке, регламентированном жилищными, гражданскими правовыми актами.

Настоящий закон отменяет старые Правила и нормы РСФСР по эксплуатации.

Обслуживание и ремонт жилищного фонда

Термин определяет совокупность работ, необходимых для поддержания элементов, внутридомовых коммуникаций, заданных условий, режимов оборудования, а также технических структур.

Обслуживающая система, включающая содержание, внеочередные ремонты жилищного фонда, обеспечивает функционирование домов, инженерных сетей в течение учитываемого периода. Это время характеризуется использованием расходной части бюджета для ремонта. Контроль заключает в себе надзор над состоянием строения, его исправности, наладке различных коммуникаций. Последний вид работ проводится во время плановых, других обследованиях.

Текущий ремонт строений состоит из строительных методов, целью которых устранение поломок оборудования, коммуникаций, элементов, направленных на поддержание индекса.

Техосмотр жилых строений

Подобное техническое обследование устанавливает возможные факторы возникновения дефектов, вырабатывает меры устранения. Во время очередного весеннего осмотра, управляющая структура проводит инструктаж владельцев и арендаторов о порядке содержания, эксплуатации квартир, коммуникаций, оборудования. Напоминаются также правила противопожарной безопасности.

Техосмотры бывают:

• общие – осматривается строение, его конструкции, коммуникации, внешний вид;
• частичные – отдельные элементы дома или квартир.

Первые осуществляются ежегодно – весной и перед началом сезона по теплоснабжению. После стихийных бедствий проходит внеплановый осмотр. Исследуются инженерные сети, деформации различных элементов, неисправности оборудования.

Общая плановая диагностика строения проводится управляющей организацией либо уполномоченными ей лицами. Кооперативные дома диагностируются с привлечением их правления. Частичный технический осмотр фонда – специалистами профильных служб, которые обеспечивают работоспособность, ремонт коммуникаций, оборудования. На особом контроле находятся строения, элементам, которые насчитывают физический износ более чем 60%.

Обнаруженные изъяны конструкций и механизмов, которые могут повлечь обрушение здания, устраняются его владельцами. Они привлекают специализированные отделы, с указанием срока исполнения ремонта.

Ремонт текущего порядка

Осуществляется согласно техническим указаниям. Операция выполняется специализированными подрядными предприятиями по обслуживанию жилищного фонда. Длительность ремонта определяется по нормативам на каждый вид работ. Их периодичность обусловливается пределом не более 5 лет, учитывая различные факторы.

Работы по поддержанию инженерных коммуникаций жилищного строения исполняется коммунальными организациями, которые выполняют их обслуживание:

• отопление;
• все виды водоотведения;
• вентиляцию;
• электрическое;
• газовое снабжение.

Опись предстоящих работ, имеющаяся в годовом плане процедуры, разрабатывается, координируется с владельцем жилищного фонда, предприятием. Согласование проводится в установленный период.

Если строению предстоит через 60 месяцев капитальный ремонт, очередной технический надзор ограничивается только наладкой коммуникаций, подготовкой к лету.

Капитальный ремонт строений

Операция осуществляется по "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда" редакции 2019 года. Ремонт предусматривает комплексное устранение обнаруженных дефектов в строении, оборудовании, восстановление либо замену деталей новыми. Проводится улучшение показателей, установка учетных приборов для всех видов услуг. Проходит замена морально устаревшего оборудования.

Капитальный ремонт в строениях, подлежащих через 10 лет сносу, не проводит восстановительные операции.

Сроки начала проведения работ, их окончание устанавливаются нормами продолжительности процедуры для жилых строений и форм городского хозяйства.

Проведение капремонта обусловливается следующими предварительными работами:

• владелец подготовленного к ремонту здания либо управляющая структура информирует жителей о сроках проведения реконструкции;
• ограждаются опасные зоны;
• выставляется охрана;
• отключаются санитарно-техническое оборудование, электричество, газоснабжение.

Аварийные элементы здания обеспечиваются предупреждающими об опасности трафаретами.

Подготовительные работы к сезонной технической эксплуатации

Целью подготовки представляется обеспечение периода, качества исполнения работ для жителей нормальными условиями, функционирование инженерных коммуникаций зимой.

Подразумеваются следующие действия:

1. Устранение дефектов стен, крыш, изъян фасадов, чердачных перекрытий, подвалов. Замена или ремонт окон, дверей, отопительных печей, всех систем принятия коммунальных услуг.
2. Приведение в исправность территории строения для отвода атмосферных, других вод от подъездов, оконных приямков.
3. Установка изоляционных материалов на фундамент, стенки подвалов, цоколя.

Подготовка к зиме завершается в северных регионах в конце августа, центральных – середине сентября, а расположенных на юге – 1 октября. Контроль над исполнением работ возлагается на жилищную инспекцию, которые ей утверждаются.

Проводятся гидравлические испытания котельных, тепловых участков, системы отопления домов, вентиляции. Коммунальные предприятия обеспечиваются средствами автоматизации, измерительными приборами, запорной арматурой, а также резервными насосами.

Необходимым условием является ведение журналов поломок и ремонта оборудования. Между отопительными сезонами организуется переподготовка операторов котельных, теплопунктов, аварийных служб.

Восстанавливается внутридомовое водоснабжение, канализация, запорная арматура, газоснабжение. Неотапливаемые помещения оснащаются техническим оборудованием. Залитые водой подвалы откачиваются, проходит ремонт труб.

Общедомовое имущество и участок

Работники технических структур периодически осматривают жилые, другие комнаты для наладки и ремонта инженерных систем. Внимание обращается на ограждающие конструкции, оборудование, влажностный режим, температуру, санитарное состояние. Они должны быть согласно установленным нормам.

Повышенный уровень и утечка воды устраняется периодическим проветриванием и ремонтов трубопроводов. Последние утепляются или изолируются. Эксплуатируется также вентиляционные, стенные каналы, вытяжные вентиляторы или проводится дополнительный ремонт.

Жителям не рекомендуется загромождать полотно несущие конструкции громоздкой мебелью, коврами и большими картинами первые 24 месяца после ввода дома.

Техосмотр лестничных клеток в жилищном строении

Клетки периодически проветриваются через окна нижних и верхних этажей, вентиляционных каналов.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Эксплуатация и ремонт чердаков

Уход за чердачными помещениями обеспечивает температурный режим, поддерживает необходимую влажность и чистоту, препятствует образованию конденсата на металлических конструкциях.

Чердачным помещениям присуща следующая температура воздуха:

• холодным – не более 4° C от атмосферы;
• теплым – не менее 12° тепла.

Дополнительно элементы жилищного строения оборудуются:

• ходовыми досками для прохода технических специалистов;
• лестницами для подъема на крышу;
• плотно закрывающимися проемами и люками;
• устраняется мусор.

Оборудование помещения утепляется, с последующим закрытием под замок. Вход на кровлю разрешен только обслуживающему персоналу.

Теплые чердаки убираются ежегодно, проводится дезинфекция, побелка труб, стенок, потолка не реже одного раза в три года. Запрещается эксплуатировать чердак в качестве технических мастерских, сушки белья, склада.

Эксплуатация и осмотр подвалов жилищного фонда

Согласно Постановлению Госстроя РФ номер 170 с последними изменениями 2019 года, управляющее предприятие поддерживает необходимую температуру и влажность в подвалах. Мероприятие нацелено на предотвращение образования конденсата на металлических поверхностях, чистоту содержания, ограничение прохода бродячих животных.

Технические бытовки регулярно проветриваются круглый год через вытяжную вентиляцию, каналы в сухие дни. При появлении конденсата устраняются его источники, проводится интенсивное проветривание через дверные или оконные проемы с решетками. В глухих стенах делаются отверстия в противоположных участках.

Подвалы фонда запираются на замок, а ключ хранится в отведенном помещении, о чем указывает прикрепленная к техподполию табличка. Запрещается под домом устраивать хранилище горючих веществ, другое захламление. Помещение регулярно подвергается дезинфекции и техническому осмотру.

Технический осмотр и эксплуатация фасадов, придомовой площади жилищного строения

Фасады жилищного фонда оборудованы табличками улиц, а подъезды – его и номером квартир.

Указатели гидрантов, геодезических отметок, стенных реперов размещаются на цоколях дома, колодцев коммуникационных сетей. Возможно установка на фасаде, без причинения ущерба отделки. Ремонтирует указатели предприятие, которое проводит их обслуживание.

Номера телефонов технических организаций вывешиваются на фасаде, где указаны:

• местная администрация;
• жилищная либо управляющая структура;
• пожарная охрана;
• ближайшее отделение полиции;
• неотложка;
• газовое предприятие;
• санстанция;
• аварийные бригады по ремонту;
• жилищная инспекция.

Обслуживающая фонд структура обязана контролировать благоустройство территории, поддержание порядка:

• не допускается загромождение балконов мебелью, другими предметами;
• вывешивать белье на лоджии, выходящей на улицу;
• мыть во дворе автотранспорт;
• самостоятельно устанавливать гаражи, сараи;
• окрашивать оконные переплеты неустановленным для фасада цветом краски;
• загромождать общедомовую площадь;
• выкапывать ямы для помоев, сжигания мусора;
• устанавливать без разрешения кондиционеры, различные антенны.

Техническое размещение участка для прогулки собак допускается после согласования с городскими органами власти.

Уборка территории вокруг жилищного строения

Очистка придомовых площадей проводится управляющей организацией, тротуаров – специализированными отделениями. Для въезда уборочных и технических машин устанавливаются пандусы либо снижается высота бортового камня.

Обеспечение свободного прохода к люкам, различным смотровым колодцам, гидрантам – одно из условий уборки. Тротуары шириной свыше 350 см очищаются машинами, труднодоступные места – вручную, утром либо вечером. Объем выполняемых технических работ зависит от площади и материала ее покрытия.

Управляющее домом предприятия устанавливает контейнеры для жестких остатков, сборники – жидких, очищает территорию. Приемники мусора заполняются до верхнего уровня без переполнения, последующего загрязнения участка.

Металлические сборники устанавливаются из показателей, приведенных Постановлением Госстроя РФ номер 170:

• переносные 100 л – с населением здания не более 200 человек;
• 800 литров – свыше 200 жильцов.

Окраска мусоросборников фонда проводится дважды в год.

Озеленение вокруг жилого здания

Пересадка или срез деревьев происходит на основании полученного согласия от властей. Уход осуществляет специализированная компания или управляющая структура.

Цветники на балконах, ящики, кронштейны, устанавливаются после согласования с городской или районной властью. Наполнение водой фонтанов проводится, если выдержана средняя дневная температура – не менее 17°. Техническое отсоединение, демонтаж скульптур проходит при наступлении заморозков, с понижением t окружающего воздуха до -2° C.

Снег укладывается на газоны ровным слоем, но не рядом с живыми изгородями.

На озелененных участках фонда нельзя:

• складировать строительные материалы;
• вносить торф в землю;
• разбивать свалки мусора, в т. ч. от ремонта;
• сбрасывать снег с кровли домов без обеспечения сохранности деревьев;
• жечь собранные в кучу листья;
• располагаться на траве для отдыха;
• подвешивать гамаки, прибивать рекламные щиты;
• устраивать автостоянки.

Разбивка новых зеленых участков вокруг жилищного фонда проводится по предварительно согласованному проекту.

Обслуживание строительных конструкций жилищного фонда

Управляющая организация поддерживает температурный режим и влажность фундамента, всех стен подвала, следит за их исправным состоянием. При выявлении дефектов предприятие ведет ремонтные работы по предотвращению деформации.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Служащие фирмы периодически осматривают здания, устанавливают маяки на разломы, изучают причины их появления. Осмотр состояния грунта, фундамента, несущих стен проводится специализирующими учреждениями по составленному соглашению.

Подвалы жилищного фонда держатся сухими и чистыми, со средней температурой воздуха +5°, влажностью 60%.

Техосмотр стен

Инженерно-технический персонал организации осматривают кирпичные, железобетонные стены на предмет их осадки, расслоения и разрушения.

Допустимые размеры трещин в строении:

• панели – 0,3 мм;
• в местах стыков – 1,0.

Не разрешается ослабление креплений карнизов, балконов, их увлажнение атмосферными, другими осадками.

При появлении гниения деревянных стен в жилищном фонде, поражения грибком, для удаления вызывается техническое отделение. Повышенная воздухопроницаемость устраняется уплотнением стыков, заделкой трещин. Деревянные цоколи, совмещенные с оконными проемами, сливными досками, плотно подгоняются, чем достигается снижение влажности.

Фасады жилого фонда

Разрушения облицовки, окрасочного слоя, штукатурки, кирпичной кладки устраняются по мере выявления. Более крупные дефекты убираются во время капитального ремонта.

При обнаружении изъянов в строении нужно принять следующие меры:

• снять отслоившиеся элементы;
• штукатурку оббить;
• восстановить или заменить поврежденные детали.

Работы выполняются специальными предприятиями.

"Правила, нормы технического обслуживания и эксплуатации жилых строений" (Постановление Госстроя №170) являются обязательными для всех управляющих структур, независимо от их формы собственности. Они упорядочивают проведение ремонта, восстановление зданий к допустимым для проживания условиям, а также проводят экспертизу жилого строения.

Посмотрите видео: "Подготовка жилого фонда к отопительному сезону."

Добрый день. Подскажите, пож-та, действует ли на данный момент Постановлением Госстроя № 170 или отменено. Если отменен, то что вместо него?

Ответы юристов ( 2 )

если вы о документе:

«Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 „Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда“ (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)»,

По вопросу организации и проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий см. также Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, применяются в части, не противоречащей действующему законодательству. Отменено постановление исполнительного органа власти может быть в связи с выходом иного постановления, его отменяющего. Требования к надлежащему содержанию общего имущества МКД устанавливаются национальными стандартами и сводами правил, входящими в этот перечень, а не Правилами и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170)